Compania Shandong Ningjian, care construiește cartierul de 1.800 de apartamente de pe strada Caracal din Craiova, caută finanțare la băncile din China după ce a întrerupt colaborarea cu Banca de Dezvoltare a Chinei din cauza condițiilor puse de aceasta. Reprezentanții firmei au precizat pentru GdS că lucrările întrerupte în octombrie anul trecut ar putea fi reluate la începutul lunii martie, iar precontractarea locuințelor ar putea începe în preajma Paștelui.
Inaugurat cu mare fast, în luna aprilie 2015, în prezența premierului de atunci, Victor Ponta, cartierul chinezesc de locuințe din Craiova și-a oprit activitatea după câteva luni, în octombrie, din cauza problemelor financiare. Firma de construcții Shandong Ningjian, cea care a câștigat licitația organizată de Primăria Craiova pentru concesionarea terenului de 6,8 hectare în vederea construirii a 1.800 de apartamente, a tot negociat cu Banca de Dezvoltare a Chinei acordarea unui împrumut care să-i permită să continue lucrările.
La vremea respectivă, reprezentanții firmei spuneau că acordarea împrumutului nu este o problemă și că doar un raport rău-voitor întocmit de o firmă de consultanță din România, procedeu obligatoriu pentru împrumut, a făcut ca banca să nu le acorde banii. După ce firma de consultanță a fost înlocuită și raportul refăcut în sens pozitiv, virarea fondurilor necesare părea o chestiune scurtă de timp. Negocierile s-au curmat brusc după ce Banca de Dezvoltare a Chinei a impus unele condiții greu de îndeplinit de către firmă, în contextul în care problemele financiare din China și-au pus amprenta asupra companiilor de acolo, potrivit consultantului Shandong, Corneliu Stănescu. „Planurile pe care le-au avut cu Banca de Dezvoltare a Chinei nu au mers așa cum trebuia, în sensul că Banca de Dezvoltare a Chinei a aprobat acel credit, dar l-a aprobat cu un aport financiar al companiei mult mai mare decât era cererea făcută: 35% să vină din partea companiei, 65% din partea băncii. Compania făcuse o cerere de 10-15%. Oricum, depuseseră mai mulți bani decât 10%, dar cei de la bancă au zis: domn’e, dați voi întâi 35% și apoi intervenim noi cu cei 65%, lucru care, evident, i-a dezavantajat“, a explicat Stănescu.
El a precizat că, în această situație, Shandong a obținut o scrisoare de garanție bancară de la cea mai mare firmă de asigurări din China și a început negocierile, aflate acum în stadiu avansat, cu alte două bănci. „Compania a obținut scrisoarea de garantare de la Sino Sure, cea mai mare companie de asigurări din China, iar cu această scrisoare s-a îndreptat și către alte bănci. În momentul acesta sunt în discuții avansate cu două bănci: Banca de Comerț și Industrie a Chinei, cea mai mare bancă comercială din China, principalul finanțator al strategiei de dezvoltare economică a Chinei în afara granițelor, din Asia până în Europa. Din ce înțeleg eu, s-a trecut de faza de analiză, s-a dat aprobarea și acum sunt în negocieri legate de cum se fac acordările și contractarea efectivă a creditului. Mai au încă o colaborare cu Shanghai Pudong Development Bank. Aici s-a făcut o cerere pentru un credit-punte pe care să-l aibă în caz că mai apare ceva și cu banca asta comercială și, în caz că se întârzie, să aibă acest credit-punte și să aibă certitudinea că vor începe lucrările în luna martie. Cu Banca de Comerț și Industrie, problemele sunt rezolvate peste 90%“, a spus Stănescu.
Practic, Shandong a renunțat la discuțiile cu Banca de Dezvoltare a Chinei, deoarece trebuia să aducă încă opt milioane de euro din bugetul propriu, pe lângă cele opt milioane de euro investite până acum în Craiova. Cele opt milioane de euro reprezintă un procent cuprins între 15 și 20% din suma totală de aproximativ 50 de milioane de euro, cât costă ridicare cartierului. „Cele opt milioane de euro investite deja de firmă aici înseamnă undeva între 15 și 20%, iar Banca de Dezvoltare a Chinei cerea încă 15%, ceea ce înseamnă încă șapte-opt milioane de euro. Problemele financiare prin care a trecut China și-au pus amprenta asupra companiilor de acolo. Șantierul a fost închis de la 1 octombrie și se preconizează a se deschide cel târziu pe 10 martie anul acesta. Norocul a fost că închiderea lui a coincis cu vremea rea și în felul acesta s-au diminuat puțin din piederi, financiare și ca timp. Garanția că șantierul începe pe 10 martie este această scrisoare de garanție. Ei pot să meargă cu ea pe mai multe finanțări și asta fac, și-au luat variantă de rezervă acel credit-punte în valoare de zece milioane de euro. Ar fi un ajutor până se face creditarea cea mare. În acest moment, firma nu are nici o datorie la stat sau la primărie“, a mai spus Stănescu. Restanțe de plată sunt, însă, către firmele care lucrau efectiv pe șantier. „Am ținut legătura și am avut discuții cu toate companiile de construcții, inclusiv anul acesta. În luna februarie se începe dezafectarea șantierului, curățenie, tasarea drumului și toate celelalte pregătiri. Către celelalte firme sunt datorii în total de peste un milion de euro, cel mai mult către firma Confrasilvas, care are toată partea din față a cartierului. Ne-au înțeles, este o companie foarte mare din Portugalia. Nu este nici primul, nici ultimul șantier din țară unde se întâmplă lucrul acesta. Sunt obișnuiți și au fost foarte pragmatici. Acești bani au apărut din situațiile de lucrări, pentru că se lucrează o perioadă, după care se fac situații de lucrări, compania de management verifică această situație, vine cu ea la dezvoltator, acesta o verifică și el, după care se fac facturile. Și, bineînțeles, că în acest decalaj de două luni au apărut aceste… din inerție, practic“, a declarat consultantul Shandong. Acesta a precizat că șantierul nu a avut de suferit în perioada de stagnare. „Lucrările nu au fost afectate de vreme pentru că s-au luat măsuri și tot fierul care era pus în operă acolo s-a acoperit de beton și, într-o perioadă așa scurtă, de patru-cinci luni, nu se pot întâmpla fenomene de erodare. Dar, bineînțeles că, înainte de începerea lucrărilor, se vor face niște expertize de către persoanele abilitate, vor veni iar cei de la Inspectoratul de Stat în Construcții, consultantul, dirigentele de șantier“.
Precontractările, așteptate să învie de Paște
Dacă termenul de reluare a lucrărilor nu va fi din nou prelungit, chinezii intenționează să deschidă și perioada de precontractare a apartamentelor la începutul lunii mai. „Biroul de vânzări funcționează în sensul că a luat o parte din listele de la primărie, care erau până la 1 septembrie, și le-a procesat. Au 1.900 de opțiuni viabile la 1 septembrie, verificate după discuțiile cu oamenii. Toți cei interesați au fost inventariați pe parcursul anului trecut și toate cererile sunt în vigoare. Firma a contactat cele 1.900 de persoane într-un fel sau altul, prin e-mailuri, telefoane mobile. Într-adevăr, de aici până la a cumpăra este un drum. Chinezii spun că, dacă încep așa cum și-au propus, în jurul datei de 1 martie, ar dori să înceapă precontractările la 1 mai, adică, așa cum spuneau inițial, când blocurile sunt la nivelul patru. Cele mai avansate sunt acum la nivelul doi, cam 20% din suprafața construită“, a precizat Corneliu Stănescu.
Întrebat cum va afecta proiectul intenția băncilor de a mări avansul la creditele ipotecare, în perspectiva intrării în vigoare a legii dării în plată, acesta a spus că oamenii vor avea mai multă încredere în proiect.
„Eu cred că darea în plată dă mai multă încredere oamenilor, cu condiția să aibă acel avans. Din ce am discutat cu oamenii care au venit să se intereseze, ei sunt pregătiți. Nu este o sumă foarte mare. Avansul stabilit este de minimum 10%. Să vedem, când vor apărea normele de la Programul Prima Casă, dacă băncile își respectă avansul de 5%. Noi am discutat cu primele cinci bănci din țară, care s-au arătat foarte interesate de o colaborare și chiar să ofere condiții mai bune celor care doresc să cumpere un apartament în cartier. O variantă la care ne-am gândit, în situația în care oamenii nu au avansul de minimum 10% din preț, este ca ei să înceapă deja plata către bancă când se face antecontractul de vânzare-cumpărare, noi să considerăm acel 5% avans, iar firma chineză să primească banii în momentul în care se făcea vânzarea la notar. Dacă nu, oamenii pun avansul de 10% și au timp un an să-și caute finanțare. Oricum, vor fi discounturi din preț pentru cei care plătesc un avans mai mare, dar cuantumul lui nu s-a stabilit încă. Singurul lucru asupra căruia nu putem interveni este prioritatea la cumpărare, care este stabilită de primărie“, a mai spus Stănescu.
Neclaritățile care pot prelungi la infinit finalizarea lucrărilor
Și, totuși, în ciuda declarațiilor optimiste, în situația în care se reiau lucrările, până când poate prelungi Shandong finalizarea cartierului? Răspunsul: termenul este interpretabil. Paradoxal, constrângerea nu vine din partea Primăriei Craiova, ai cărei reprezentanți menționau introducerea în contractul de concesiune a unei clauze care nu le lasă chinezilor cale de întors, ci de la guvern. Terenul pe care se construiește cartierul a fost transferat de guvern prin Hotărârea 1.052 din 18 decembrie 2013 din domeniul public al statului și administrarea Ministerului Apărării în domeniul public al Craiovei și administrarea consiliului local. Guvernul a pus, însă, două condiții. După preluare, terenul să fie utilizat în vederea construirii de locuințe într-un termen de cel mult șase ani, iar Consiliul Local Craiova să pună la dispoziția Ministerului Apărării 250 de garsoniere sau apartamente în vederea cumpărării de către personalul ministerului în termen de maximum trei ani de la data preluării lui. În cazul în care nu se respectă cele două termene, terenul se întoarce de unde a plecat, adică la stat. Shandong a bifat fără discuții prima cerință: a început construcția. A bifat-o și pe cea de-a doua, dar aici lucrurile ar putea fi interpretabile în funcție de ceea ce se înțelege prin a pune la dispoziție armatei în vederea cumpărării a celor 250 de unități locative. Potrivit lui Corneliu Stănescu, firma deja a informat Ministerul Apărării că angajații săi pot contracta apartamentele, deci, legal, Shandong s-a achitat de sarcină. A pune la dispoziție înseamnă ca acele apartamente sau garsoniere să fie construite măcar la roșu sau doar a semna un contract prin care plătești un avans și construcția apare după aceea? După cea de-a doua variantă, Shandong putea respecta prevederea hotărârii de guvern imediat după emiterea autorizației de construire. În atare condiții, chinezii au îndeplinit cerințele guvernului, iar singura care putea stabili un termen limită de finalizare era primăria. Contractul de concesionare a terenului semnat de municipalitate cu Shandong le-ar putea acorda, însă, chinezilor un termen nelimitat pentru finalizarea lucrărilor în ciuda unei prevederi care spune că investiția rămâne a primăriei dacă firma nu realizează obiectivul. La capitolul IX referitor la „Încetarea contractului de concesiune“, art. 13, alineatul 4, prevede următoarele: „Prezentul contract de concesiune încetează în următoarele situaţii: (4) în cazul imposibilităţii de orice natură a concesionarului, de a realiza obiectivul locuinţe colective cu regim mare de înălţime, în termenul de valabilitate al autorizatiei de construire, contractul de concesiune încetează, cu consecinţa preluării investiţiei de către concedent şi fără plata de despăgubiri. Concedentul nu va putea fi obligat la plata vreunei despăgubiri pentru prejudiciile suferite de concesionar ca urmare a imposibilităţii de a realiza investiţia în condiţiile caietului de sarcini şi ale contractului de concesiune încheiat“. Expresia „în termenul de valabilitate al autorizației de construire“ a înlocuit prevederea din caietul de sarcini care spunea „în termenul stipulat de 24 de luni“. Înlocuirea a schimbat cu totul datele problemei dintr-un motiv foarte simplu: autorizația de construire se poate prelungi, iar lucrarea poate intra la reautorizare dacă nu este finalizată nici după prelungire, ceea ce ar putea duce la un termen infinit de finalizare a construcției. Emisă pe 31 octombrie 2014, autorizația are un termen de valabilitate de 12 luni, timp în care firma trebuie să înceapă lucrările. În autorizație „durata de execuţie a lucrărilor este de 24 de luni calculată de la data începerii efective a lucrărilor (anunţată în prealabil), situaţie în care perioada de valabilitate a autorizaţiei se extinde pe întreaga durată de execuţie a lucrărilor autorizate“. Deci, ea ar expira la începutul anului 2017, adică 24 de luni de când au început lucrările. Potrivit Legii construcțiilor nr. 50/1991, „În cazul în care lucrările de construcţii nu au fost începute ori nu au fost executate integral în termenele stabilite prin autorizaţia de construire/desfiinţare, investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei. Prelungirea valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare (…) se poate acorda o singură dată pentru cel mult 12 luni“. Legea spune că autorizația își pierde valabilitatea dacă lucrarea nu se finalizează nici după termenul din prelungire. În această situație, continuarea lucrărilor rămase de executat se va putea face numai după emiterea, în condiţiile legii, a unei noi autorizaţii. Prevederea din contractul primăriei cu Shandong nu menționează o autorizație anume, deci firma s-ar putea reautoriza. Corneliu Stănescu a precizat că aici lucrurile sunt interpretabile, dar că nu se va ajunge într-o asemenea situație. „Firma și-a luat toate măsurile de siguranță pentru a termina până în ianuarie 2017 ca să poată face procesul-verbal de predare-primire. Construcția trebuie să fie la roșu, adică zidăria, geamurile și ușile. Atunci se poate face procesul-verbal de predare-primire în sensul că s-a recepționat lucrarea și este ok și se poate merge la cartea funciară să întabuleze clădirile. Și în luna ianuarie vor fi gata cu clădirile ridicate și închise. Ulterior fac finisajele. Și avem toate asigurările că și primăria, respectiv rețeliștii, își vor face și ei treaba anul acesta“, a spus el.
