GdS continuă astăzi seria dezvăluirilor despre megaafacerea imobiliară de 3,7 milioane de euro pusă la cale în Craiova de afaceristul Vincenzo Ioele (Emilio). Cum a reușit italianul să tragă pe sfoară un om de afaceri craiovean și 11 cumpărători de apartamente într-un bloc din Centrul Vechi al orașului vedeți în cele de mai jos. Doi notari publici și angajați ai OCPI Dolj sunt acuzați de complicitate și încălcarea legii, în plângeri penale depuse la DNA și DIICOT. Printre clienții păcăliți de Emilio se află și cunoscutul procuror DNA Jean Uncheșelu.
După cum relatam în episodul trecut, în perioada 2011 – 2015 italianul Vincenzo Ioele (Emilio) a construit un bloc de locuințe (S+P+3-4 etaje și mansardă) în Centrul Vechi al orașului (str. Romain Rolland nr. 1), pe un teren de 268 mp care aparține omului de afaceri Mihai Mehedințu. Emilio (în calitate de asociat unic și administrator al SC Euro Universal Construcții SRL) și Mehedințu au încheiat o CONVENȚIE de schimb (23 mai 2011). Euro Universal a primit drept de SUPERFICIE (folosință) asupra terenului. În schimb, firma trebuia să-i cedeze lui Mihai Mehedințu apartamentele de la etajul I al blocului, un apartament la parter și două locuri de parcare la subsol.
La același notar public (Ilie Victor Florea), cei doi au autentificat două ACTE ADIȚIONALE convenției (23 mai, 20 septembrie 2011).
Primul act stipula dimensiunile apartamentelor care urma să fie cedate, dar și că ulterior va fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru teren și o promisiune bilaterală de vânzare a locuințelor convenite.
Al doilea act prevedea înscrierea CONVENȚIEI în Cartea Funciară a terenului. După recepția blocului (9 ianuarie 2015), Euro Universal a autentificat la un alt notar (Ionel Curea) actul de APARTAMENTARE a blocului (4 martie 2015). La foc automat (4-7 martie), Emilio a vândut toate apartamentele din bloc către terți, inclusiv cele promise prin CONVENȚIE lui Mehedințu. Tras pe sfoară de italian, omul de afaceri craiovean a inițiat o acțiune în justiție (29 ianuarie 2015), dar litigiul a fost înscris prea târziu în Cartea Funciară (10 martie 2015) ca să mai poată împiedica vânzarea apartamentelor. Justiția a desființat însă CONVENȚIA pe fond, repunând părțile în situația anterioară. Dacă hotărârea rămâne definitivă și irevocabilă, clienții păcăliți ai lui Emilio care au cumpărat apartamentele trebuie să despăgubească și proprietarul terenului de sub bloc, pe Mihai Mehedințu. Rezumăm primul episod al serialului nostru printr-o întrebare: cum a reușit Emilio să treacă peste CONVENȚIE și să vândă toate apartamentele din imobil, transmițând și cota-indiviză de teren de sub bloc, pe care avea doar drept de folosință, nu de proprietate? Prin complicitatea notarilor și a angajaților Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Dolj, acuză Sorin Stănciulescu, avocatul lui Mihai Mehedințu. Care sunt acuzațiile și cum se apără cei vizați vedem mai jos.
Notarii lui Emilio, acuzați că au încălcat legea
Atât CONVENȚIA dintre Mehedințu și Emilio, cât și cele două ACTE ADIȚIONALE au fost autentificate la același notar, Ilie Victor Florea – președintele Camerei Notarilor Publici (CNP) Craiova. APARTAMENTAREA blocului de pe str. Romain Rolland nr. 1 și CONTRACTELE de vânzare-cumpărare a apartamentelor au fost autentificate la un alt notar, Ionel Curea.
Avocatul Sorin Stănciulescu îi acuză pe cei doi că au încălcat mai multe legi în domeniul publicității imobiliare și notariatului. Printre altele, el spune că primul dintre notari (Ilie Victor Florea) era obligat să înscrie din oficiu în Cartea Funciară atât CONVENȚIA, cât și ACTELE ADIȚIONALE, chiar dacă părțile nu ceruseră expres acest lucru.
Notarul a încălcat Legea nr. 7/1996 privind procedura de înscriere în Cartea Funciară (art. 35, alin. 1) și Legea nr. 36/1995 a notarilor publici (art. 79, alin. 3). El nu a cerut înscrierea în Cartea Funciară a promisiunilor de schimb și nici a celor de vânzare-cumpărare, în special a apartamentelor. Acest lucru a făcut posibilă APARTAMENTAREA blocului și vânzarea tuturor apartamentelor către terți.
Același notar ar fi autentificat ANTECONTRACTE de vânzare-cumpărare către terți pe o parte din apartamentele promise lui Mehedințu, deși cunoștea situația și condițiile din CONVENȚIE – pe care el însuși o autentificase.
Ulterior (4-7 martie 2015), notarul Ionel Curea a autentificat VÂNZAREA către terți a celor 11 apartamente din bloc, inclusiv a celor promise lui Mihai Mehedințu. El a autentificat CONTRACTELE de vânzare-cumpărare, deși apartamentele nu aveau deschisă cartea funciară. Notarul Ionel Curea „cunoaștea foarte bine că apartamentele nu aveau deschise cărți funciare“ din moment ce tot el autenficase APARTAMENTAREA (4 martie 2015) și ceruse înscriserea ei la OCPI (6 martie 2015). La acea vreme (4-7 martie 2015), în absența cărților funciare deschise pe fiecare apartament, nu se puteau încheia acte de înstrăinare. Legea cadastrului și publicității imobiliare (nr. 7/1996) spune că, la vânzare, un imobil este identificat printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral (art. 29, alin. 1, lit. c). În consecință, atunci când autentifica un CONTRACT de vânzare-cumpărare, notarul trebuia să ceară trei tipuri de extrase de carte funciară: pentru teren, pentru bloc, pentru fiecare apartament în parte. Cărțile funciare însă au fost deschise nu înainte, ci după vânzarea apartamentelor. Să vedem cum.
Șefa OCPI Dolj, tranzacție de 10.500 de euro cu Emilio
Cererea Euro Universal privind APARTAMENTAREA blocului (6 martie 2015) a fost respinsă inițial de OCPI și ulterior admisă după o nouă cerere, de REEXAMINARE (7 aprilie 2015).
Aici intervine COMPLICITATEA angajaților OCPI Dolj, spune avocatul Stănciulescu. Notarul Ionel Curea și registratorul-șef Costinela Chimoiu (acum director OCPI) au ARANJAT actele de la Cartea Funciară după ce apartamentele fuseseră deja vândute. Inițial, APARTAMENTAREA blocului (4 martie 2015) autentificată la notarul Ionel Curea a fost respinsă de registratorul OCPI (20 martie 2015) pe motiv că informațiile din act nu concordă cu înscrieri anterioare din Cartea Funciară (cum ar fi un ANTECONTRACT de vânzare-cumpărare pentru un apartament, semnat de procurorul DNA Jean Uncheșelu).
În consecință, notarul Curea a făcut o COMPLETARE la actul de apartamentare (23 martie 2015), dar registratorul a respins din nou înscrierea actului în Cartea Funciară (2 aprilie 2015). Ulterior, Curea a depus o cerere de REEXAMINARE (7 aprilie 2015), de data aceasta admisă chiar de registratorul-șef al OCPI Dolj, Costinela Chimoiu (5 mai 2015). Avocatul Sorin Stănciulescu acuză că REEXAMINAREA a fost admisă după termenul legal de 20 de zile (Legea nr. 7/1996, art 31) și în afara orelor de program (ora 17.57). Cererea ar fi fost realocată și modificată de patru ori în aceeași zi (5 mai 2015), încălcând reglementările interne (Ordinul nr. 700/2014 al președintelui ANCPI, art. 59). Mai mult decât atât, registratorul-șef Costinela Chimoiu ar fi primit o mită mascată de 10.500 de euro de la Vincenzo Ioele (Emilio) printr-o societate pe care italianul o controla (Regnico SRL). Concret, Costinela Chimoiu și soțul său, Tudor Chimoiu, au vândut către Regnico SRL (reprezentată de Vincenzo Ioele) trei parcele de teren intravilan în comuna Ghercești, în suprafață totală de 1.500 mp. Coincidență, actul a fost autentificat la notar (Magdalena Florescu) în data de 5 mai 2015, aceeași zi în care Costinela Chimoiu a admis cererea de REEXAMINARE privind APARTAMENTAREA blocului cu probleme de pe str. Romain Rolland nr. 1.
Proprietarii de apartamente, păcăliți cu terenul de sub bloc
Cu actul de la OCPI în buzunar, Emilio a trecut la înscrierea în Cartea Funciară a noilor proprietari de apartamente. Problema majoră rămânea însă transmiterea TERENULUI de sub bloc, pe care firma sa avea doar drept de SUPERFICIE, nu de proprietate. Nervoși după ce au achitat integral banii lui Emilio, clienții ceruseră intabularea dreptului de PROPRIETATE atât asupra apartamentelor, cât și a cotei-indivize de teren de sub bloc. Solicitările pentru TEREN erau însă respinse pe bandă rulantă de registratorii OCPI. Trebuia găsită o soluție, și actele ar fi fost aranjate tot cu ajutorul funcționarilor de la OCPI. Notarul Curea și afaceristul Emilio, ajutați de funcționarii OCPI, au apelat la un truc. Vincenzo Ioele (în calitate de administrator al Euro Universal) a autentificat la notarul Ionel Curea (25 iunie 2015) o DECLARAȚIE prin care este de acord cu RECTIFICAREA cărții funciare a terenului. Prin acest act, fără acordul proprietarului Mihai Mehedințu, dreptul de SUPERFICIE asupra terenului a fost dezmembrat în cote-indivize aferente fiecărui apartament din bloc. În mod dubios, actul datat în 25 iunie 2015 a fost înscris în Cartea Funciară la o dată anterioară (22 mai 2015).
Ulterior, în CONTRACTELE clienților, notarul Curea a introdus cu de la sine putere o SINTAGMĂ prin care se consființea „dreptul de folosință pe o perioadă de 99 de ani asupra suprafeței indivize de… din terenul intravilan în suprafață de 268 mp“. Așa se face că intabularea DREPTULUI DE PROPRIETATE asupra cotei-indivize de teren de sub bloc cerută de clienți s-a transformat la Cartea Funciară în DREPT DE SUPERFICIE.
Dezmembrarea dreptului de SUPERFICIE și transmiterea mai departe a cotelor-indivize de teren fără acordul proprietarului terenului era ILEGALĂ, conform specialiștilor. Cei doi notari publici (Ilie Victor Florea, Ionel Curea) și angajații OCPI implicați în acest caz (Costinela Chimoiu, Cristian Militaru, Lucian Dovan) au fost reclamați la DNA și DIICOT.
Notarii lui Emilio se apără prin tăcere, UNP îi acuză
Am văzut care sunt acuzațiile, să vedem în cele de mai jos cum se apără notarii care au autentificat actele și angajații OCPI.
Ilie Victor Florea și Ionel Curea au refuzat să transmită GdS puncte de vedere individuale, preferând ca în locul lor să răspundă Camera Notarilor Publici (CNP) Craiova. Aceasta susține că „nu poate exprima un punct de vedere cu privire la legalitatea actelor întocmite de cei doi notari publici, singurele competente să cenzureze actele notariale fiind instanțele de judecată“. Camera invocă Legea nr. 36/1995, potrivit căreia actele notariale „sunt supuse controlului judecătoresc“ (art. 156, alin. 1) și „pot fi atacate de părți sau de orice persoană interesată prin acțiune în anulare, la instanța judecătorească“. În schimb, avem un punct de vedere din partea Uniunii Notarilor Publici (UNP) din România emis prin două adrese (18 martie, 21 august 2015), ca răspuns la memoriul (10 martie 2015) făcut de Anton Mehedințu, tatăl și reprezentantul lui Mihai Mehedințu.
Potrivit UNP, notarul (Ilie Victor Florea) era obligat să înscrie din oficiu în Cartea Funciară actele încheiate între Mehedințu și Emilio. CONVENȚIA producea însă efecte chiar dacă actele nu au fost înscrise la OCPI. În consecință, notarul Ionel Curea trebuia să verifice toate actele (convenție, adiționale) și nu avea voie să autentifice VÂNZAREA apartamentelor promise prin CONVENȚIE lui Mihai Mehedințu. În plus, SINTAGMA (superficia pe 99 de ani) introdusă de Curea în CONTRACTELE de vânzare-cumpărare a apartamentelor este ILEGALĂ. Acordul proprietarului Mihai Mehedințu pentru transmiterea cotei-indivize din terenul primit cu drept de SUPERFICIE era obligatoriu, atât prin legea de aplicare a Codului civil (Legea nr. 71/2011, art. 68), cât și prin Codul civil de la 1864 (art. 977).
Angajații OCPI susțin că se ocupă doar de publicitatea actelor
Registratorul-șef (acum directorul) OCPI Dolj, Costinela Chimoiu, susține că a respectat legislația în vigoare. Dovadă că REEXAMINAREA apartamentării blocului (5 mai 2015) a fost atacată fără succes în justiție de Mihai Mehedințu (4 august 2015).
Pe fond, judecătorii au respins plângerea lui Mehedințu (27 iunie 2016), considerând că inadvertențele dintre ACTUL DE APARTAMENTARE și ÎNSCRIERILE ANTERIOARE (antecontractele) din Cartea Funciară au fost rezolvate prin acea COMPLETARE (23 martie 2015). Aici se cuvine să facem o mică observație. Apartamentarea și dezmembrarea dreptului de superficie au izvorât din CONVENȚIA Mehedințu-Ioele, care a fost anulată pe fond în justiție de avocatul Sorin Stănciulescu (12 octombrie 2016), tocmai pentru că obligațiile prevăzute în ea nu au fost onorate. Cu toate că a fost depus un apel (21 decembrie 2016), acțiunea devine fără obiect dacă anularea CONVENȚIEI rămâne definitivă și irevocabilă. Angajații OCPI se apără spunând că ei nu fac decât PUBLICITATEA actelor notariale pe care le primesc, dacă acestea respectă condițiile FORMALE cerute de lege (art. 29, alin. 1, lit. a). Pe de altă parte, ei susțin că împărțirea terenului cu drept de SUPERFICIE în cote-indivize și transmiterea către proprietarii apartamentelor a fost ASUMATĂ de notar prin actul pe care l-a autentificat (DECLARAȚIA).
În consecință, atunci când au semnat actele pentru cumpărarea apartamentelor și a cotei-indivize de teren de sub bloc, clienții lui Emilio cunoașteau situația. Cu alte cuvinte, vinovați sunt proprietarii păcăliți!
În ceea ce privește tranzacția încheiată cu Emilio, Costinela Chimoiu susține că „nu este interzis“ să vinzi un teren și că la data perfectării afacerii nu știa cine este patronul societății cumpărătoare a terenului, Regnico SRL. „Eu am făcut antecontractul de vânzare-cumpărare cu mult timp înainte, în acea zi (5 mai 2015) doar am autentificat actul la notar. Am vândut cu 3.500 de euro parcela, în condițiile în care ulterior am vândut și cu 5.000. Dacă mă cheamă la DNA sau DIICOT, mă voi duce să dau explicații“, a spus Costinela Chimoiu. În actul de vânzare-cumpărare autentificat la notar, Regnico SRL a fost reprezentată „personal și ca mandatar“ de Vincenzo Ioele (Emilio). În acte, societatea este acum deținută de Giuseppe Greco (50%) și Immacolata Ioele (50%). Deși am încercat în repetate rânduri să obținem un punct de vedere și din partea afaceristului italian, acesta nu a fost de găsit.
Concluzie: păcălitul plătește mai mult!
După cum am văzut în cele relatate mai sus, proprietarul terenului de sub bloc, Mihai Mehedințu, a depus plângeri penale la DNA și DIICOT și s-a constituit parte civilă cu suma de 250.000 de euro. La atât a evaluat apartamentele promise prin CONVENȚIE. În justiție, CONVENȚIA tocmai a fost anulată pe fond. Dacă hotărârea va rămâne definitivă și irevocabilă, proprietarii de apartamente va trebui să-l despăgubească pe Mehedințu. Raportându-ne la faptul că în imobil sunt 11 apartamente, rezultă o medie de circa 23.000 de euro de apartament. Probabil că la semnarea contractelor de vânzare-cumpărare clienții au crezut că apartamente noi în Centrul Vechi al Craiovei, la prețuri de 50.000 – 60.000/bucata, sunt un chilipir. Dacă vor plăti despăgubiri, se va dovedi că nu a fost așa.
