Pe lângă incertitudinile legate de reluarea lucrărilor, cartierul chinezesc este bântuit și de suspiciuni de încălcare a legii. Trei mari semne de întrebare plutesc asupra proiectului imobiliar: 1 – reducerea de trei ori a suprafeței de teren pusă la dispoziție firmei Shandong, implicit o reducere spectaculoasă a redevenței plătite Primăriei Craiova; 2 – întabularea dubioasă, după doi ani de întârziere, a contractului de concesiune; 3 – gradul de ocupare de 100% a terenului trecut în contract, de cinci ori mai mult decât prevede legea. Bonus – firma Shandong ar fi trebuit să realizeze o expertiză tehnică urmată de obținerea unei noi autorizații de construire din cauza faptului că peste puținele blocuri ridicate până acum au trecut două ierni care puteau afecta rezistența construcțiilor.
Mai este puțin și se fac trei ani de când chinezii de la firma Shandong Ningjian Construction semnau contractul de concesiune prin care primeau 6,7 hectare de teren pe strada Caracal, unde urma să construiască 1.800 de garsoniere și apartamente grupate în 23 de blocuri, majoritatea cu zece etaje. La rândul ei, Primăria Craiova primise terenul de la Ministerul Apărării prin hotărâre de guvern în 2013, militarii punând mai multe condiții: terenul să fie folosit pentru construirea de locuințe, 250 de apartamente să fie puse la dispoziție pentru cumpărare personalului MApN în maximum trei ani, iar cartierul să fie finalizat în șase ani. La inaugurarea proiectului, în aprilie 2015, au venit la Craiova fostul prim-ministru Victor Ponta, fostul ministru al dezvoltării, Liviu Dragnea, fostul ministru al apărării, Mircea Dușa, și o serie de oficiali chinezi, toți promițând că în Bănie se va construi ceva nemaivăzut, la un preț uluitor de mic: 400 de euro/metrul pătrat. Tot ce au reușit chinezii în acest timp a fost să ridice trei blocuri la etajul al șaselea. Restul sunt fie la stadiul de fundație, fie la parter. Motivul invocat de Shandong a fost lipsa banilor cauzată de criza financiară din China. Firma susținea atunci că este la un pas să obțină împrumuturi bancare ba de la bănci din România, ba de la cele din țara de origine. În cele din urmă nu a primit nici un ban. Din ce motiv? Nu a spus niciodată, iar Primăria Craiova nu a întrebat niciodată. Mai mult, deși avea clauză în contract prin care putea rezilia contractul și primi gratuit investițiile făcute până atunci de chinezi, primăria a închis ochii până când i-a ajuns cuțitul la os. Termenul de trei ani bătea la ușă, MApN își aștepta apartamentele, iar chinezii măturau, din când în când, praful de pe șantier. Nici în această situație, primăria nu s-a învățat minte, ci le-a mai dat constructorilor un răgaz de patru luni, până în mai 2017, pentru a dovedi cu extras de cont că au banii pentru continuarea lucrărilor. În paralel, a prelungit, cu acordul MApN, termenul de predare a celor 250 de apartamente până în 2020. Și a mai făcut ceva. A prelungit cu un an autorizația de construire, până în ianuarie 2018. Plecând de la acest detaliu, GdS a analizat actele și deciziile legate de cartierul chinezesc și a descoperit o serie de neconcordanțe care ridică mari semne de întrebare.
Hopul de la OCPI
În mai 2014, Consiliul Local Craiova a aprobat contractul de concesiune a terenului aflat în domeniul public al orașului pe o perioadă de 49 de ani și l-a împuternicit pe primarul Olguța Vasilescu să semneze contractul cu firma Shandong Ningjian. Suprafaţa concesionată era de 67.511 metri pătrați, adică exact cât primise primăria de la MApN. Redevența pe care trebuia să o plătească Shandong primăriei a fost stabilită la 1,15 lei/mp plus TVA pe lună, ceea ce însemna aproximativ 95.000 de lei (21.000 de euro). Pe un an de zile, chinezii ar fi trebuit să plătească peste 1,1 milioane de lei (aproximativ 250.000 de euro). După șapte luni, în decembrie 2014, consiliul local a aprobat reducerea de peste trei ori a suprafeței de teren din contract, la 19.304 metri pătrați, conform unei clauze trecute în contractul de concesiune care prevedea următoarele: „Concesionarul (Shandong – n.r.) are obligaţia de a restitui concedentului (primăria – n.r.) terenul ce nu va fi afectat de locuinţe, în vederea realizării investiţiilor privind lucrările tehnico-edilitare şi sistematizarea pe verticală, după obţinerea Autorizaţiei de Construire“. Obligația trecută în contract a fost mai mult de formă, deoarece pe Shandong a avantajat-o. Ce firmă nu ar fi dorit să plătească o redevență de trei ori mai mică și să beneficieze gratis de restul terenului și de utilități din partea primăriei? De aici au pornit însă problemele pentru chinezi.
Ca să poată începe lucrările, Primăria Craiova și-a dat singură, în numele Shandong, autorizație de construire în octombrie 2014 în care se specifica faptul că lucrările vor dura 24 de luni de la data începerii efective a lucrărilor. Și au început în ianuarie 2015. Logic, termenul de finalizare era ianuarie 2017. Primăria Craiova și-a întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară a imobilului în martie 2014, dar problemele au apărut în 2015, când Shandong, obligat de lege, a încercat și ea să noteze în aceeași carte funciară contractul de concesiune, însă nu pentru întreaga suprafață de 6,7 hectare, ci pe cea redusă, de 1,9 hectare. Potrivit OUG nr. 54/2006, articolul 71 „Contractele de concesiune a terenurilor de orice natură vor fi înregistrate de către concesionar în registrele de publicitate imobiliară sau în Cartea funciară“. Registratorul de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dolj a respins cererea Shandong, spunând că acest lucru este nelegal. În primul rând, a motivat registratorul, „dreptul de concesiune este un drept real care se întabulează, nu se notează“. Relevante sunt două articole din Codul Civil, 877 și 881. Primul spune că „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară“, iar cel de-al doilea prevede, la alineatul doi că „Întabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară“.
Aceasta era, însă, cea mai mică problemă a Shandong. Registratorul a argumentat că terenul în suprafață de 1,9 hectare „nu este individualizat cu număr cadastral, nefiind îndeplinită condiția prevăzută de art. 29, lit c din Legea nr. 7/1996 (Legea cadastrului și publicității imobiliare – n.r.). Respectivul articol spune că „În cazul în care registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic după caz“. Mai simplu spus, registratorul a considerat că reducerea suprafeței reprezintă o dezmembrare a terenului inițial de 6,7 hectare și că acea suprafață trebuia întabulată pe baza contractului de concesiune. Registratorul își continuă argumentația astfel: Prin HG nr. 1052/2013(…) s-a aprobat transmiterea unui imobil în suprafață de 6,7 ha (…) din domeniul public al statului și din administrarea MApN în domeniul public al Municipiului Craiova și administrarea Consiliului Local al Municipiului Craiova, cu obligația Municipiului Craiova. „După preluare, imobilul transmis (…) se va utiliza în vederea construirii de locuințe (…) Se relevă fără echivoc (…) obligația ca acest imobil în întregul său să fie utilizat în vederea construirii de locuințe și nicidecum imobile rezultate din eventuala dezmembrare a acestuia și, cu atât mai mult, o cotă indiviză din acesta, respectiv, 19.304 metri pătrați“, spune registratorul în încheierea din iulie 2015 care consideră că hotărârea de consiliu local prin care s-a redus suprafața concesionată încalcă hotărârea de guvern prin care s-a dat terenul Craiovei.
Răi în 2015, buni în 2017
Cum era de așteptat, Shandong a cerut reexaminarea încheierii la șeful ierarhic al registratorului care atunci era registratorul șef al OCPI DOLJ, Costinela Chimoiu, ajunsă, între timp, director cu delegație al Oficiului. Iar aceasta a menținut respingerea, dar le-a lăsat chinezilor o portiță. Anumite detalii din decizie merită menționate, deoarece au relevanță pentru ceea ce va urma. De exemplu, Costinela Chimoiu confirmă că suprafața de 19.304 metri pătrați nu este identificată concret așa cum prevede articolul 88 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Respectivul articol spune că „Dacă dezmembrămintele au ca obiect doar o parte determinată dintr-un imobil, se întocmeşte planul de amplasament şi delimitare a imobilului pe care se reprezintă suprafața de teren afectată, iar documentația cadastrală aferentă se înregistrează pe flux de actualizare informații tehnice, pentru imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară sau pe flux de primă înscriere, pentru imobilele neînscrise“. Apoi, registratorul-șef a constatat că Shandong susține că a cerut, în același timp, întabularea dreptului de concesiune și nu notarea pe suprafața de 1,9 hectare, precum și înscrierea dreptului de concesiune pe întreaga suprafață, dar că a plătit tariful doar pentru suprafața redusă. Așa că a respins cererea, dând de înțeles că dacă firma va plăti și diferența de tarif i se va aproba cererea. Această concesie intră în contradicție cu menținerea argumentelor de respingere legate de lipsa individualizării terenului și a faptului că nu se respectă hotărârea de guvern.
De ce sunt importante aceste detalii? Pentru că articolul 880 din Codul Civil spune clar că „în caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri“. Problema trebuie analizată și din altă perspectivă. Shandong susținea constant că vrea să atragă împrumuturi bancare pentru construirea blocurilor. Or băncile îți cer extras de carte funciară din care să rezulte dreptul firmei asupra terenului. Așa se explică poate de ce nu au reușit să convingă nici o bancă să-i împrumute. În plus, apartamentele nu pot fi vândute fără întabularea contractului.
Surprinzător, după aproape doi ani, în ianuarie 2017, OCPI a decis să accepte cererea firmei de întabulare a dreptului de concesiune pentru suprafața de 1,9 hectare. Cum se explică faptul că OCPI și-a schimbat părerea în această chestiune? Asta a încercat să afle și registratorul care în 2015 respingea cererea. Registratorul a depus o solicitare de reexaminare. „Încheierea de admitere 3134/12.01.2017 (…) aduce atingere imaginii instituției OCPI Dolj și prestigiului profesional al subsemnatului și registratorului-șef, actualmente director OCPI cu delegație, Chimoiu Costinela Augustina, care, în baza acelorași acte, au dispus respingerea cererii. Cu alte cuvinte, registratorul numit cu delegație (…) a nesocotit soluțiile de respingere și motivarea acestora dispuse de subsemnatul și Chimoiu Costinela Augustina, săvârșind o ilegalitate prin motivarea Încheierii în sensul că «Actul administrativ adițional nr. 1/23.12.2014 emis de Primăria Craiova îndeplinește condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare, nr. 7/1996…» (deși suprafața de 19.304,34 metri pătrați menționată în act nu a fost individualizată printr-un număr de Carte funciară și număr cadastral, condiție obligatorie pentru admiterea cererii conform art. 29 lit. c) contrar realității (…). Dreptul de concesiune este un drept real corespunzător proprietății publice, nefiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată la care se referă art. 88, 89 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară (…) Procedura urmată de persoana autorizată care a întocmit documentația cadastrală, avizarea acesteia și întabularea a fost aceea a înscrierii unui dezmembrământ și nu a unui drept real corespunzător proprietății publice (…) În concluzie, avizarea documentației cadastrale și întabularea dreptului de concesiune (…) s-a făcut în mod ilegal, abuziv și netemeinic, cu menționarea în fals a îndeplinirii condiției prev. de art. 29 lit. c) din Legea nr. 7/1996 (…) Toate aceste acțiuni concertate ale Primăriei municipiului Craiova și OCPI Dolj par să fi avut un singur scop, acela al întabulării unui drept de concesiune pe o suprafață mult mai mică (adică 19.304,34 m2) decât cea vizată de Hotărârea de Guvern nr. 1052/11.12.2013 și folosită în mod real de către SHANDONG NINGJIAN CONSTRUCTION GROUP INVESTMENT SRL (adică 68.288 m2 din acte și 6.7511 m2 suprafață măsurată), având ca finalitate plata unei redevențe cât mai mici de către societatea mai sus menționată, ce poate atesta o posibilă conivență infracțională“, se arată în cererea registratorului OCPI Dolj. Oficiul i-a răspuns în dungă. Sub titlul „Notă de respingere a recepției documentației cadastrale“, repreprezentanții OCPI spun că documentația cadastrală a fost trimisă pentru verificare din punct de vedere juridic. „Având în vedere faptul că în cererea de reexaminare sunt menționate aspecte legate de întabularea dreptului de concesiune, motivarea se va face, din punct de vedere juridic, de către registratorul-șef“, se arată în răspuns. Ce ar mai putea verifica OCPI dacă deja a întabulat dreptul de concesiune? GdS a încercat să obțină explicații chiar de la directorul OCPI Dolj, Costinela Chimoiu, care a precizat că totul s-a făcut pe baza articolului 88 din Regulamentul ANCPI, modificat recent, apoi a adăugat că va formula un răspuns dacă facem solicitare pe baza Legii 544/2001 privind liberul acces la informațiile de interes public. Până la închiderea ediției, răspunsul nu a venit. Legat de articolul 88, trebuie spus că el se referă la dezmembrarea unui teren și nu figurează cu modificări. Iată cum este formulat: „Dacă dezmembrămintele au ca obiect doar o parte determinată dintr-un imobil, se întocmeşte planul de amplasament şi delimitare a imobilului pe care se reprezintă suprafața de teren afectată, iar documentația cadastrală aferentă se înregistrează pe flux de actualizare informații tehnice, pentru imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară sau pe flux de primă înscriere, pentru imobilele neînscrise“.
Din ciclul „POT“ 100%
Semnele de întrebare legate de cartierul chinezesc nu se opresc aici. În discuție intră autorizația de construire eliberată de primărie sie însăși, dar pentru Shandong, în octombrie 2014 și prelungită în ianuarie 2017 până în ianuarie 2018. Documentul a fost emis când suprafața de 6,7 hectare de teren din contractul de concesiune era în vigoare, ea reducându-se două luni mai târziu, în decembrie.
Primul aspect verificat de GdS a fost legalitatea emiterii ei în condițiile în care contractul de concesiune nu era întabulat în cartea funciară, deci Shandong nu figura cu nici un drept asupra terenului din punctul de vedere al publicității imobiliare. Care este obligatorie, potrivit legii. Legea 50/1991 republicată privind autorizarea lucrărilor de construcții prevede că, premergător autorizației, solicitantul trebuie să obțină certificatul de urbanism. Articolul 6 din Legea 50 spune că acesta se obține pe baza unei cereri care va cuprinde, printre altele, „elementele de identificare a imobilului (…) respectiv localitate, număr cadastral şi număr de carte funciară, unde este cazul, dacă legea nu dispune altfel“. După ce solicitantul obține avizele necesare din Certificatul de Urbanism depune o solicitare pentru Autorizația de Construire pe baza unei documentații care conține: a) certificatul de urbanism; b) dovada, în copie legalizată, a titlului asupra imobilului, teren şi/sau construcţii şi, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel“. La data eliberării autorizației, din extrasul de carte funciară ar fi rezultat că Shandong nu avea nici o legătură cu terenul de pe strada Caracal. Specialiștii cu care a discutat GdS au arătat că în acest caz autorizația de construire poate fi considerată legal emisă datorită faptului că solicitantul ei a fost chiar Primăria Craiova care, practic, garantează Shandong chiar dacă firma nu reușise să întabuleze contractul de concesiune. Dacă solicitarea ar fi fost făcută de Shandong, atunci era o problemă. Discuțiile rămân deschise și asupra altui aspect. Potrivit Regulamentului General de Urbanism din 1996 actualizat în 2014, care stă la baza întocmirii documentațiilor urbanistice din întreaga țară, o construcție poate ocupa doar un anumit procent din terenul pe care se construiește. Urbanistic, denumirea este de Procent de Ocupare a Terenului (POT). Ei bine, acest regulament prevede că, în cazul zonelor rezidențiale cu clădiri cu mai mult de trei niveluri, acest POT este de 20%. Cartierul chinezesc din Craiova se supune acestui procent, deoarece blocurile au zece etaje. Asta înseamnă că suprafața construită a tuturor celor 23 de blocuri (suprafața la sol – n.r.) nu poate depăși o cincime din suprafața terenului pe care se construiește. În condițiile în care blocurile ocupă o suprafață de circa 1,7 hectare, iar primăria a redus suprafața din contractul de concesiune de la 6,7 hectare la 1,9 hectare, POT-ul a crescut la aproape 100%, ceea ce contravine regulamentului. Conform unor calcule simple, nici pentru suprafața integrală cartierul nu se încadra în acest POT, dar specialiștii cu care a discutat GdS au arătat că el este orientativ. Între o „abatere“ de câteva procente și 100% e cale lungă, însă.
Cum a afectat frigul șantierul pustiu
Ultimul aspect și, poate, cel mai important, dar în strânsă legătură cu cele de mai sus, este prelungirea autorizației de construire din data de 27 ianuarie 2017. Articolul 56 din Normele de Aplicare a Legii 50/1991 aprobat prin Ordinul 839 din 2009 actualizat ar putea crea mari probleme de legalitate primăriei dacă factorii de decizie din Construcții s-ar apleca asupra problemei. La alineatul 5, articolul spune următoarele: „În cazul întreruperii execuţiei lucrărilor pe o perioadă îndelungată (peste limita de valabilitate a autorizaţiei de construire/desfiinţare), fără luarea măsurilor de conservare, potrivit prevederilor legale în vigoare privind calitatea în construcţii, continuarea lucrărilor rămase de executat se va putea face numai după emiterea unei noi autorizaţii de construire/desfiinţare, care va avea la bază o documentaţie tehnică întocmită în conformitate cu concluziile referatului de expertiză tehnică a lucrărilor executate“. Vă sună cunoscut? Păi, da. Lucrările la cartierul chinezesc au fost sistate încă din toamna anului 2015, deci au trecut peste ele două ierni, cu tot procesul de îngheț – dezgheț aferent. O recunoaște chiar Primăria Craiova în motivarea hotărârii din ianuarie 2017 când a prelungit contractul cu Shandong până în luna mai 2017, sperând încă o dată că firma va face rost de bani. „Proiectul parafat la cel mai înalt nivel, printr-un memorandum semnat de Premierul României şi al Chinei în cadrul unei întâlniri care prevedea şi alte investiţii chineze în industria autohtonă, deşi a beneficiat de toată susţinerea noastră, prin activitatea de supraveghere a modului în care concesionarul şi-a executat obligaţiile asumate prin contract, autoritatea locală a semnalat întârzieri în execuţia lucrărilor, precum şi sistarea proiectului din luna octombrie 2015. Lucrările la cartierul chinezesc au fost întrerupte peste limita de valabilitate a autorizației de construire (ianuarie 2017). S-au luat măsuri de conservare a lucrărilor? Inspectoratul de Stat în Construcții Dolj spune că nu a fost informat despre acest lucru. „La IJC Dolj nu a fost anunțată întreruperea lucrărilor sau luarea unor măsuri de conservare a lor“, se arată în răspuns. IJC susține că la două blocuri au fost executate lucrări și în perioada iulie-noiembrie 2016. Deci, legal, lucrările nu au fost sistate, pentru că nu a fost anunțat acest lucru, chiar dacă primăria spune altceva. În realitate, pe șantier a bătut vântul, ceea ce impunea o expertiză, o documentație nouă și o nouă autorizație de construire pe baza ei, nu prelungirea celei existente.
