Unii dintre clienții lui Vincenzo Ioele (Emilio) riscă să rămână fără apartamentele cumpărate în blocul pe care italianul l-a construit în Centrul Vechi al Craiovei, pe strada Romain Rolland nr. 1. Printre aceștia se numără și procurorul DNA, Jean Uncheșelu. Ce s-a întâmplat între timp aflați în cele de mai jos.
GdS a relatat recent că justiția a desființat definitiv convenția „teren contra apartamente“ încheiată de Emilio cu omul de afaceri craiovean Mihai Mehedințu, în baza căreia a fost construit blocul de pe strada Romain Rolland nr. 1. Mehedințu cere acum despăgubiri pentru terenul de sub bloc, în sumă totală de 250.000 de euro. Povestea acestei afaceri este deja cunoscută cititorilor care au urmărit cazul. De aceea, vom relua pe scurt doar aspectele principale, pentru a contextualiza informațiile noi pe care le vom prezenta în cele de mai jos.
Blocul P+4 din Centrul Vechi al Craiovei a fost construit de o firmă a lui Emilio (Euro Universal) în perioada 2011-2015, pe un teren de 268 mp care aparține omului de afaceri Mihai Mehedințu. Firma lui Emilio a încheiat cu Mehedințu o convenție de schimb pentru teren (23 mai 2011). Euro Universal primea dreptul de superficie (folosință) asupra terenului, cedând în schimb apartamentele de la etajul I al blocului, un apartament la parter și două locuri de parcare la subsol. După recepția lucrărilor (9 ianuarie 2015), Euro Universal a făcut apartamentarea blocului (4 martie 2015). Apoi, încălcând convenția de schimb, a vândut la foc automat toate apartamentele din bloc (4-7 martie), inclusiv cele promise lui Mehedințu.
Văzându-se tras pe sfoară, Mehedințu a inițiat o acțiune în justiție pentru anularea convenției (29 ianuarie 2015), dar litigiul a fost notat prea târziu în cartea funciară (10 martie 2015) ca să mai poată împiedica vânzarea apartamentelor. Justiția a desființat convenția dintre Emilio și Mehedințu (12 octombrie 2016), hotărârea rămânând definitivă la apel (6 iunie 2017). Judecătorii au repus părțile în situația anterioară, dispunând radierea dreptului de superficie acordat lui Emilio.
Șmecheria prin care a fost dezmembrată superficia
Povestea se complică, pentru că, odată cu vânzarea apartamentelor, Emilio a înstrăinat și cote-părți din dreptul de superficie.
Procurorii DNA și DIICOT investighează cum a fost posibil acest lucru. Pentru a transmite clienților inclusiv cota-indiviză de teren de sub bloc, pe care avea doar drept de folosință și nu de proprietate, Emilio a apelat la un truc. El a mers la notarul Ionel Curea și a dat o declarație notarială prin care era de acord cu rectificarea cărții funciare a terenului (25 iunie 2015). Astfel, fără acordul proprietarului Mehedințu, dreptul de superficie asupra terenului a fost dezmembrat în cote-indivize aferente fiecărui apartament din bloc. Ulterior, cu de la sine putere, notarul Ionel Curea a strecurat în contractele clienților o sintagmă prin care se consfințea „dreptul de folosință pe o perioadă de 99 de ani asupra suprafeței indivize de… din terenul intravilan în suprafață de 268 mp“. Uniunea Notarilor Publici spune că șmecheria folosită de Emilio și Curea era ilegală, deoarece, potrivit Codului Civil, dreptul de superficie se transmite numai cu acordul proprietarului terenului. Acordul era cu atât mai necesar cu cât superficia nu era gratuită, ci condiționată de primirea la schimb a unor apartamente.
Clienții și-au asumat riscul litigiului pentru teren
După ce hotărârea judecătorilor a rămas definitivă, Mihai Mehedințu a mers la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și a cerut rectificările de rigoare în cartea funciară. Prin soluția pronunțată, registratorul OCPI Cristian Militaru a radiat dreptul de superficie al Euro Universal. Mai mult decât atât, el a radiat și cotele-indivize din dreptul de superficie înscrise după 10 martie 2015, dată la care Mehedințu notase litigiul în cauză în cartea funciară.
Motivația a fost aceea că, începând cu 10 martie 2015, toți potențialii clienți ai lui Emilio, cerând un extras de carte funciară, puteau să vadă că pe rol este un litigiu prin care proprietarul terenului cere radierea dreptului de superficie acordat afaceristului italian. Prin urmare, în cunoștință de cauză clienții au cumpărat la pachet cu apartamentul și cota-indiviză din dreptul de superficie, asumându-și riscurile care decurg de aici. Invocând prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului (art. 37, alin 2), în vigoare la vremea respectivă, registratorul Militaru a consemnat că hotărârea judecătorească obținută recent de Mehedințu este opozabilă și acestor clienți. În consecință, el a procedat și la radierea dreptului de superficie obținut de către aceștia. Printre alții, pe listă se află și procurorul DNA, Jean Uncheșelu, căruia odată cu apartamentul pe care a plătit 57.000 de euro i-a fost transmis și un drept de superficie pe cota-indiviză de 19 mp.
Aberație: apartamentele care „stau în aer“
După cum arătam mai sus, Mihai Mehedințu vrea despăgubiri de 250.000 de euro pentru terenul de sub bloc. Proprietarii de apartamente ar putea încerca o soluție amiabilă, plătind în solidar această sumă, fiecare în funcție de cota-indiviză de superficie cumpărată de la Emilio. Raportându-ne la exemplul de mai sus, procurorului Uncheșelu i-ar reveni o cotă-parte de plată de circa 17.700 de euro. În lipsa înțelegerii amiabile, lucrurile se complică, soluții juridice fiind mai multe. Nu intrăm în detalii. Subliniem însă un efect nebănuit al încheierii de carte funciară a registratorului OCPI Cristian Militaru. În acest act, el a invocat art. 26 alin (2) din Legea nr. 7/1996, care spune că „Dreptul de proprietate comună, forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta“. Concret, nu poți să vinzi un apartament fără cota-indiviză de teren de sub bloc. „Dacă nu se întâmplă așa, se rupe legătura juridică dintre dreptul de proprietate asupra apartamentului și dreptul real asupra terenului (proprietate, superficie, concesiune). Neacademic, se poate spune că «apartamentul stă în aer», juridic este însă de neconceput o asemenea situație“, subliniază registratorul Militaru. Acesta nu a radiat și dreptul de proprietate asupra apartamentelor, precizând că ele vor sta, practic, „în aer“. Specialiștii consultați de GdS spun că, după radierea cotei-indivize din superficie, se poate cere în instanță inclusiv radierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor prin care a fost dobândită superficia. Într-o asemenea situație, proprietarilor care și-au intabulat cotele-indivize din superficie după data de 10 martie 2015 nu le-ar rămâne decât să se înscrie la masa credală în procesul de faliment al Euro Universal, cu sumele plătite lui Emilio pe apartamente.
