Sute de craioveni au fost prinși în circuitul afacerilor imobiliare derulate de afaceristul italian Vincenzo Ioele (Emilio). După ce Euro Universal, firma lui Emilio, a intrat în faliment, creditorii au început o cursă contracronometru pentru a pune mâna pe puținele bunuri găsite în patrimoniul societății. Printre bunuri se află și o parte din apartamentele din blocul construit în strada Deceneu nr. 13, aproape de Rocadă.
Pe strada Deceneu nr. 13 din Craiova, Emilio a construit în perioada 2011-2015 un bloc de locuințe P+7. Străduța unde a fost ridicat blocul se numea înainte Valea Gangului, fiind paralelă cu bulevardul Dacia (Rocadă) chiar lângă liniile CFR. Pentru terenul cumpărat în 2009, firma lui Emilio (Euro Universal) a obținut de la primărie o autorizație de construire (nr. 447/2011), care a și fost notată în cartea funciară. În acea perioadă, italianul avea mare nevoie de bani pentru proiectele imobiliare pe care le dezvolta în Craiova. A obținut finanțare de la Firenze Romania SA, o bancă cu capital italian. În contul împrumuturilor însă, Emilio a ipotecat la bancă terenul de 930 mp din strada Deceneu nr. 13. Astfel, prin notarul Victor Ilie Florea, banca a instituit pe teren două ipoteci, una în valoare de 240.000 de lei, iar alta în valoare de 2,8 milioane de lei. Totodată, în cartea funciară au fost notate în favoarea băncii interdicții de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare a terenului.
Clienții lui Emilio se bat cu banca pe apartamente
Începând cu luna martie 2013, Emilio a găsit clienți și a încheiat cu aceștia promisiuni de vânzare-cumpărare pentru viitoarele apartamente. În contul acestor promisiuni a încasat de la clienți avansuri de zeci de mii de euro. Între timp, a schimbat tema de proiectare a blocului și a obținut o nouă autorizație de construire, pe care a prelungit-o apoi până în 2015, când blocul a fost finalizat și recepționat. Ulterior, Emilio a mers la Oficiul Județean de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) ca să-și înscrie dreptul de proprietate asupra blocului. Inițial, solicitarea a fost respinsă (7 august 2015), sub motiv că blocul a fost recepționat după expirarea autorizației de construire. Emilio a făcut însă o cerere de reexaminare (25 august 2015), care a fost repartizată registratorului-șef Costinela Chimoiu. În mod misterios însă, în locul Costinelei Chimoiu cererea a fost analizată și admisă de registratorul Cristian Militaru. Acesta a considerat că lipsa autorizației nu este o piedică și a intabulat firmei lui Emilio dreptul de proprietate asupra blocului P+7, dobândit prin construire. Între timp însă, Euro Universal a intrat în insolvență (26 octombrie 2015). Documentele arătau dezastrul: în perioada 2013-2015, cifra de afaceri a firmei crescuse de la 837.000 de lei la 4,8 milioane de lei, însă datoriile totale ajunseseră la 14,5 milioane de lei. Numai persoanele fizice cu promisiuni de vânzare-cumpărare încheiate aveau de recuperat de la firmă peste 4,6 milioane de lei (1 milion euro). Cel mai mare creditor era banca Intesa San Paolo (4,5 milioane de lei), care fuzionase cu Firenze Romania – banca la care Emilio ipotecase terenul din strada Deceneu nr. 13. Activele găsite în patrimoniul firmei nu pot însă acoperi datoriile de 3,7 milioane de euro, iar în condițiile în care Emilio a transferat firma unor oameni-paravan (paznicul și fostul șofer), creditorii nu mai speră să-și recupereze banii. În consecință, ei se bat pe puținele active care au mai fost găsite în patrimoniul firmei, printre care și apartamentele din strada Deceneu nr. 13. Clienții care plătiseră bani către Euro Universal pentru locuințe în blocul P+7 au dat firma în judecată pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra apartamentelor. Cu creanțe de recuprat de 4,5 milioane de lei, banca Intesa San Paolo a intervenit și ea în procesele dintre Euro Universal și clienții italianului. În majoritatea proceselor a pierdut pe fond, însă unele litigii sunt încă pe rol.
Tragedia „erorilor“ la Oficiul de Cadastru Dolj
Litigiile pentru apartamentele din blocul P+7 au complicat foarte mult lucrurile. După cum am arătat mai sus, în contul împrumuturilor acordate lui Emilio, banca a instituit în 2012 ipotecă asupra terenului din strada Deceneu nr. 13. Avea însă banca ipotecă și asupra apartamentelor din blocul construit ulterior pe acel teren? Se pare că nu! În 31 martie 2016, Intesa San Paolo a cerut la OCPI Dolj prin notarul Eugen Balaci rectificarea cărții funciare a terenului, în sensul „menționării dreptului de ipotecă și asupra construcției“ pentru suma de 2,8 milioane de lei și nu doar asupra terenului „cum greșit a fost menționat în cartea funciară“. Mai exact, banca voia rectificarea unei încheieri de carte funciară din 2012, prin care instituise ipoteca asupra terenului. Solicitarea a fost soluționată favorabil de registratorul OCPI Carmen Rădvan, iar ipoteca asupra blocului a fost înscrisă retroactiv în cartea funciară.
Aici au intervenit însă câteva aspecte controversate, care trebuie obligatoriu clarificate. Prima observație este aceea că în 2012 blocul nu exista, deci nu avea cum să fie înscrisă vreo ipotecă asupra lui. Rectificarea este un nonsens. La vremea respectivă, banca putea să înscrie cel mult o „ipotecă provizorie“ asupra viitorului bloc. Avea și acoperire, pentru că în contractul Firenze Romania-Euro Universal se prevedea înscrierea dreptului de ipotecă asupra blocului care urma să fie construit pe terenul din strada Deceneu nr. 13. Cu toate acestea, notarul Victor Ilie Florea nu a cerut la OCPI Dolj decât înscrierea unor sarcini cu privire la teren. Așadar, registratorii nu comiseseră nici o „eroare“, deoarece nu aveau cum să înscrie în cartea funciară ceva ce nu li se ceruse. În consecință, nu aveau ce să rectifice.
Șmecheria prin care clienții pot rămâne fără apartamente
Banca a omis în 2012 să-și înscrie ipoteca asupra construcției viitoare și nu a înscris vreo ipotecă nici la intabularea blocului, în 2015. De ce oare în 2016 nu a depus pur și simplu o cerere de înscriere a ipotecii, ci a cerut „rectificarea“ unei încheieri de carte funciară din 2012? Răspunsul la această întrebare îl putem găsi în legislație. Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară (art. 33 alin.1) spune că înscrierile și radierile de carte funciară nu pot fi rectificate decât pe baza unei hotărâri definitive și irevocabile a instanței sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații în formă autentică, de către titularul tabular, respectiv titular, în baza unei documentații cadastrale. În 2016, titularul tabular al blocului P+7 era Euro Universal, firma lui Emilio. În consecință, înscrierea ipotecii asupra blocului nu putea fi făcută decât cu acordul lui Emilio, printr-un act adițional la contractul de credit. Este greu de crezut însă că banca Intesa San Paolo l-ar fi putut convinge pe Emilio să accepte înscrierea ipotecii asupra blocului. Prin urmare, băncii nu-i rămânea decât varianta unei acțiuni judecătorești, dar cu rezultat incert. În consecință, banca a apelat la o șmecherie, cerând rectificarea încheierii din 2012, prin care instituise sechestru doar asupra terenului. S-a prevalat de faptul că în contractul de credit era stipulată și înscrierea unei ipoteci asupra construcției viitoare. Pentru a face însă „rectificarea“, registratorul Carmen Rădvan s-a raportat la prevederile art. 913 Cod civil, care nu se referă la rectificările de carte funciară, ci la îndreptarea erorilor materiale. Articolul respectiv spune că erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea funciară, „altele decât cele care constituie cazuri de rectificare“, se pot îndrepta la cerere sau din oficiu.
Or, instituirea unei ipoteci în valoare de 2,8 milioane de lei (620.000 de euro) asupra unui bloc nu se poate face prin îndreptarea unei „erori materiale“. Aceasta cu atât mai mult cu cât notarul ceruse în 2012 înscrierea ipotecii doar pe teren, nu și pe bloc. Așadar, nu se putea vorbi despre o „eroare“ a OCPI.
Pe baza „rectificării“ operate în 2016 asupra încheierii din 2012, care prevedea înscrierea ipotecii asupra blocului P+7, banca Intesa San Paolo a mers mai departe. În 2017, a început să ceară instituirea de ipoteci asupra tuturor apartamentelor din bloc. O parte din clienții lui Emilio nu și-au înscris încă dreptul de proprietate asupra apartamentelor, deoarece nu au hotărâri definitive și irevocabile, procesele fiind încă pe rol. Dacă banca le-o ia înainte, ipotecile pe apartamente le devin opozabile. De ce? Ne spune tot Legea cadastrului, nr. 7/1996: pentru că cererile depuse la OCPI se înregistrează în ordine cronologică, iar după aprobare ele produc efecte de la momentul depunerii (art. 28, alin 4 și art. 31 alin 7).
Așadar, între banca Intesa San Paolo și clienții lui Emilio există acum o întrecere pentru a vedea cine își înscrie mai repede drepturile asupra apartamentelor în cartea funciară. Fie vor fi înscrise mai întâi ipotecile bancare asupra apartamentelor, fie dreptul de proprietate al clienților, dobândit prin hotărâre judecătorească. Problema este că modalitatea prin care banca a furat startul în această competiție, cu ajutorul funcționarilor de la OCPI, pare cel puțin controversată, dacă nu ilegală și poate da naștere unui nou scandal.
Cursă contracronometru între creditorii lui Emilio
Aspectele controversate descrise mai sus au fost observate și de unul dintre registratorii OCPI, care s-a trezit recent cu o solicitare din partea băncii de „îndreptare a erorii materiale“, în sensul „transcrierii“ interdicțiilor înscrise în 2012 și rectificate în 2016 din cartea funciară a terenului în cărțile funciare ale apartamentelor. Aici facem o precizare extrem de importantă. Sistemul informatic al OCPI operează cronologic, prin urmare înscrierile făcute în trecut pentru teren și condominiu migrează automat către prezent, în cărțile funciare ale apartamentelor. Astfel, oricine poate vedea întreaga istorie a terenului și a blocului. Rectificările făcute însă ulterior, necronologic, nu intră automat pe fluxul informatic, ele trebuie „transcrise“ în prezent pentru a vedea situația la zi. Registratorul OCPI a respins cererea băncii, arătând că prin încheierea din 2016 a cărții funciare nu puteau fi înscrise retroactiv ipoteci asupra unei clădiri care în 2012 nu exista. Ipoteca asupra condominiului ar fi trebuit înscrisă în 2015, odată cu intabularea blocului în cartea funciară. La apartamentarea blocului, ipoteca ar fi migrat informatic în cărțile funciare individuale ale apartamentelor. Or, apartamentarea a fost autentificată la notarul Ionel Curea în 28 decembrie 2016 și înscrisă în cartea funciară o zi mai târziu. Așadar, dacă ar fi respectat cronologia, în 2017 ipotecile fi trebuit să existe deja în cărțile funciare ale apartamentelor.
Discutabil rămâne și modul în care registratorul Cristian Militaru a intabulat în 2015 blocul P+7, deși Intesa San Paolo avea încă din 2012 o interdicție de construire în favoarea ei pe acel teren. Cristian Militaru nu a fost de găsit până la redactarea acestui articol pentru un punct de vedere. În mod normal, intabularea trebuia să aibă la bază acordul expres al băncii, ocazie cu care aceasta ar fi instituit ipoteca și asupra blocului. De altfel, registratorul a observat că rectificarea cerută de bancă și operată în 2016 nu a fost comunicată tututor persoanelor interesate, ci doar notarului prin care Intesa San Paolo a solicitat acea rectificare. Evident, neavând cunoștință despre acest act, clienții lui Emilio nu puteau să-l atace administrativ sau în justiție.
Ce spun părțile implicate în acest scandal
GdS a cerut OCPI Dolj un punct de vedere în legătură cu toată această poveste, întrebând dacă rectificarea din 2016 a fost operată legal și ce efecte ar putea avea ea, în condițiile în care există procese pe rol. În ceea ce privește legalitatea rectificării, OCPI ne-a citat din Legea nr. 7/1996 a cadastrului, care spune că încheierile pot fi atacate cu reexaminare și acțiune în justiție. Referitor la efectele juridice, instituția a răspuns pe lângă subiect, precizând că „va ține cont de decizia definitivă ce va fi pronunțată de instanță“. La rândul său, banca Intesa San Paolo a refuzat să comenteze pe marginea acestui subiect și să răspundă la întrebările adresate de GdS, considerând că informațiile solicitate „intră sub incidența informațiilor de natura secretului bancar și au caracter confidențial“.
