În urmă cu câteva zile, judecătorii au desființat definitiv actul prin care afaceristul italian Emilio a intabulat în cartea funciară apartamentele din blocul construit în Centrul Vechi al Craiovei. Ca efect, cărțile funciare dispar, iar proprietarul terenului poate revendica întregul bloc. Locatarii s-ar vedea nevoiți să meargă în justiție ca să-și recupereze banii plătiți lui Emilio pe apartamente.
Scandalul „Euro Universal“ și-a derulat recent un nou episod, care arată cât de putredă a fost afacerea imobiliară pusă la cale de afaceristul italian Vincenzo Ioele (Emilio). Pentru a contextualiza noile informații care vin din zona justiției, vom relua pe scurt povestea. În perioada 2011-2015, Emilio a construit în Centrul Vechi al Craiovei (str. Romain Rolland nr.1) un bloc de locuințe P+4 pe un teren de 268 mp care aparține omului de afaceri Mihai Mehedințu. Firma lui Emilio (Euro Universal) a încheiat cu Mehedințu o convenție de schimb pentru teren (23 mai 2011). Euro Universal primea dreptul de superficie (folosință) asupra terenului pentru construirea blocului. Ulterior, în schimbul terenului firma îi ceda lui Mehedințu apartamentele de la etajul I al blocului, un apartament la parter și două locuri de parcare la subsol.
După recepția lucrărilor (9 ianuarie 2015), Euro Universal a autentificat (4 martie 2015) la notarul Ionel Curea actul de apartamentare a blocului. Emilio nu a mai așteptat însă ca Oficiul de Cadastru Dolj să admită apartamentarea și să înscrie actul în cartea funciară. La foc automat (4-7 martie), el a vândut toate apartamentele din bloc către terți, inclusiv cele promise prin convenție lui Mehedințu. După cum arătam mai sus, pe terenul de sub bloc Emilio nu era proprietar, ci avea doar drept de folosință. Ca să dea mai departe către cumpărătorii de apartamente inclusiv terenul, el a apelat la o șmecherie considerată ilegală de experți. A dezmembrat superficia și a transmis către clienți cote-părți din aceasta, aferente fiecărui apartament vândut. Spre exemplu, procurorul DNA Jean Uncheșelu a plătit 57.000 de euro pentru un apartament în blocul lui Emilio. Lui i-a revenit astfel o cotă-parte indiviză de 19 mp din superficia pe terenul de sub bloc. Experții au arătat însă că dreptul de superficie nu putea fi înstrăinat fără acordul lui Mihai Mehedințu, proprietarul terenului. Și aceasta deoarece superficia era condiționată: Mehedințu ceda terenul către firma lui Emilio doar în schimbul apartamentelor promise. Abia apoi Emilio putea să vândă apartamentele către terți, cu cota-indiviză de teren aferentă.
Convenția Emilio-Mehedințu, desființată în justiție
Tras pe sfoară de italian, omul de afaceri a inițiat o acțiune în justiție (29 ianuarie 2015), dar litigiul a fost înscris prea târziu în cartea funciară (10 martie 2015) ca să mai poată împiedica vânzarea apartamentelor. Justiția a desființat însă convenția dintre Emilio și Mehedințu (12 octombrie 2015), hotărârea rămânând definitivă la apel (6 iunie 2017). În consecință, judecătorii au repus părțile în situația anterioară, dispunând radierea dreptului de superficie acordat lui Emilio. Ca urmare, registratorul de carte funciară Cristian Militaru a mers mai departe și a radiat cotele-părți din superficie transmise de firma lui Emilio către clienții care au cumpărat apartamente în bloc. În motivarea încheierii de carte funciară, registratorul susținea că apartamentele stau acum „în aer“. După anularea convenției, situația locatarilor s-a complicat. Mihai Mehedințu cere 250.000 de euro pentru terenul de sub bloc. În varianta înțelegerii amiabile, locatarii trebuie să plătească în solidar această sumă, fiecare în funcție de cota-indiviză de teren care îi revine. Spre exemplu, procurorului Jean Uncheșelu îi revine o sumă de 17.700 de euro raportat la cei 19 mp aferenți apartamentului său.
Intabularea apartamentelor, anulată de judecători
În urmă cu câteva zile (26 octombrie 2017), judecătorii au luat o decizie definitivă într-un al doilea proces, în care Mihai Mehedințu contesta înscrierea în cartea funciară a actului de apartamentare a blocului. Avocatul său, Sorin Stănciulescu, a arătat că la data vânzărilor făcute de firma lui Emilio (4-7 martie 2015) nu se puteau efectua acte de înstrăinare, deoarece apartamentele nu aveau deschise cărți funciare individuale. Legea cadastrului și publicității imobiliare (nr. 7/1996) spune că la vânzare un imobil este identificat printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral (art. 29, alin. 1, lit. c). Concret, atunci când autentifică un contract de vânzare-cumpărare, notarul trebuie să ceară trei tipuri de extrase de carte funciară: pentru teren, pentru bloc, pentru fiecare apartament. Or, cărțile funciare ale apartamentelor au fost deschise nu înainte, ci după vânzarea apartamentelor. Să vedem cum.
Ne amintim că în data de 4 martie 2015, Emilio a autentificat actul de apartamentare a blocului la notarul Ionel Curea. Ulterior, italianul a mers cu acest act la Oficiul de Cadastru Dolj pentru înscrierea lui în cartea funciară. Înscrierea nu a avut însă loc imediat. Inițial, apartamentarea a fost respinsă (20 martie 2015), pe motiv că informațiile din act nu concordă cu înscrieri anterioare din cartea funciară. În consecință, notarul a făcut o completare la actul de apartamentare (23 martie 2015), dar registratorul a respins din nou înscrierea (2 aprilie 2015). Ulterior, notarul Ionel Curea a depus o cerere de reexaminare (7 aprilie 2015), de această dată admisă chiar de registratorul-șef al Oficiului de Cadastru Dolj, Costinela Chimoiu (5 mai 2015).
Intabularea s-a transformat în dosar la DNA
Sorin Stănciulescu, avocatul lui Mehedințu, acuză mai multe nereguli în această operațiune. În primul rând, el spune că vânzările au fost efectuate înainte să existe cărți funciare individuale pe apartamente. În al doilea rând, el a argumentat că reexaminarea a fost admisă după termenul legal de 20 de zile și în afara orelor de program. Pe de altă parte, cererea ar fi fost relocată și modificată de patru ori în aceeași zi (5 mai 2015), încălcându-se reglementările interne. Mai mult, în aceeași zi cu admiterea reexaminării, între Chimoiu și Emilio a intervenit o tranzacție imobiliară suspectă, pe care avocatul a reclamat-o la DNA. Concret, Costinela Chimoiu și soțul său, Tudor Chimoiu, au vândut către o societate controlată de Emilio (Regnico SRL) trei parcele de teren intravilan în comuna Ghercești, în suprafață totală de 1.500 mp. Prețul tranzacției s-a ridicat la 10.500 de euro. Coincidență sau nu, actul a fost autentificat la notar în data de 5 mai 2015, aceeași zi în care Chimoiu a admis cererea de reexaminare privind apartamentarea blocului lui Emilio. Procurorii anticorupție trebuie să cerceteze așadar dacă nu cumva Costinela Chimoiu a încasat o mită mascată în schimbul admiterii reexaminării. În plângerea de la DNA apar și numele altor registratori care au avut legătură cu aceste intabulări (Cristian Militaru, Sorin Dovan).
Locatarii riscă să rămână și fără apartamente
Hotărârea prin care judecătorii au desființat definitiv reexaminarea admisă de Costinela Chimoiu s-ar putea să cântărească enorm în dosarul pe care aceasta îl are la DNA. Pe de altă parte, ca o consecință a hotărârii judecătorești, Oficiul de Cadastru se va vedea nevoit să închidă cărțile funciare individuale, radiind astfel dreptul de proprietate al cumpărătorilor de apartamente. Ulterior, în calitate de deținător al terenului, Mihai Mehedințu ar putea deschide un proces prin care să revendice proprietatea asupra întregului bloc, în baza accesiunii imobiliare artificiale. Mai simplu spus, proprietarul terenului devine proprietar al construcției ridicate pe el. El ar putea fi obligat să-i plătească lui Emilio cel mult prețul de construcție al blocului, rezultat din devize. În această situație, ca să recupereze banii plătiți lui Emilio, locatarii ar fi nevoiți să se înscrie la masa credală a Euro Universal, deoarece firma controlată de italian a intrat în insolvență.
