O firmă de evaluare a introdus casele și terenurile din Cârcea, Malu Mare, Podari, Bucovăț, Pielești, Ghercești și Ișalnița în rândul imobilelor din „Zona D“ a Craiovei, iar proprietarii care vor să vândă și cei care cumpără plătesc taxe notariale și impozite către stat de cinci-zece ori mai mari decât anul trecut. Câțiva primari din comunele limitrofe nu acceptă acest transfer pe hârtie al proprietăților oamenilor, pe care îl consideră „un abuz“.
După ce GdS a publicat articolul „Piața imobiliară din jurul Craiovei, umflată «din pix» în grila notarilor“, din data de 27 ianuarie, edilii comunelor din jurul Craiovei au luat atitudine față de noua expertiză pe 2015 pe baza căreia se calculează impozitele pe tranzacții imobiliare și onorariile notarilor. Primarii comunelor din jurul Craiovei sunt revoltați față de decizia unei firme de evaluare și expertiză din Bănie de a introduce în zona D a oraşului casele și terenurile din comunele limitrofe, crescându-le peste noapte valoarea de circulație cu 500-600%, valoare la care se aplică impozitele pe tranzacțiile imobiliare și onorariile notarilor. Expertiza efectuată de AMT Service SRL la cererea Camerei Notarilor Publici Dolj este utilizată la stabilirea onorariilor notarilor care încheie actele de vânzare-cumpărare (onorariu ce se plătește de vânzător), dar și pentru calcularea și reținerea impozitului pe tranzacția imobiliară, care poate fi de 2% sau de 3% din valoarea imobilului, dar nu mai puțin decât valoarea de circulație trecută în expertiza respectivă (se plătește de către cumpărătorul unui imobil, dependință, spațiu comercial sau teren). Expertiza comandată de Camera Notarilor Publici, potrivit legii, care spune că trebuie revizuită cel puțin o dată pe an, se mai numește și grila notarilor.
„Cei care au făcut expertiza puteau să vină la primării și să vadă din registrele agricole unde sunt depuse actele de vânzare-cumpărare cât costă un metru pătrat de teren intravilan, metrul pătrat de extravilan și nu trebuia să ne treacă pe noi în zona D a municipiului Craiova, la niște prețuri exagerate. Cetățenii nu or să mai aibă curaj să se ducă la notariat să-și tranzacționeze aceste terenuri și le vor vinde cu chitanță de mână. Este o nebunie, e ceva de necrezut să ajungi la casele din Podari de la 80 de lei pe metrul pătrat la 650 de lei pe metrul pătrat, iar anexele gospodărești să le mărești de la 10 lei la 330 de lei pe metrul pătrat. Eu cred că intenționat au făcut așa ceva“, a precizat primarul din Podari, Constantin Gheorghiță.
Referitor la faptul că în noua grilă, efectuată de către firma AMT Service SRL, s-a trecut o frază de genul „Pentru terenurile extravilane aferente localităților limitrofe ce au deschidere la drumurile europene și centurile ocolitoare ale orașului, valoarea va fi de 30 de lei pe metrul pătrat“, primarul comunei Podari a replicat: „Cel mai bun teren al nostru cu ieșire la DE 79 este 2.000 de euro hectarul. Păi cum poate să spună expertul că e 30 de lei metrul pătrat (adică aproape 7 euro pe metrul pătrat)?! Nu știu de unde au luat valorile acelea așa de mari“.
„Cred că experții au fost mână în mână cu notarii“
Reprezentantul AMT Service SRL – firma care a realizat expertiza privind valoarea de circulație a imobilelor din Dolj, folosită drept grilă a notarilor – , Florin Săftoiu, declarase pentru GdS săptămâna trecută cum de a introdus comunele din jurul Craiovei în zona D a orașului, spunând că s-au luat comunele care fac parte din zona metropolitană. Primarul din Podari îl contrazice pe Săftoiu, precizând: „Podariul nu face parte din zona metropolitană. Suntem singura comună din jurul Craiovei care nu face parte din această zonă. Deci ce legătură avem noi cu Craiova? (…) Omul, dacă își vinde o anexă gospodărească, un pătul, nu o să ia pe acel pătul cât plătește impozit și cât va plăti taxa la notar. Eu nu știu ce au gândit experții ăștia când au calculat valorile. Cred că experții au fost mână în mână cu notarii… Îi fac pe oameni să nu se mai ducă la notar să vândă“. El a mai spus că speră să se revină la grila notarilor din 2014.
„Nu mi se pare firesc să se introducă în zona D a Craiovei casele și terenurile din Malu Mare, pentru că una e să locuiești într-o comună alăturată Craiovei și alta e să locuiești într-un cartier al Craiovei. Bănuiesc că există instituții ale statului care să reglementeze această situație și că nu sunt chiar atât de absurzi (notarii – n.r.) să pună în cârca oamenilor aceste dări și mai mari, după toate dările pe care le au“, a declarat primarul comunei Malu Mare, Alexandru Dicu. El a spus că în ședința de consiliu local de vinerea viitoare va cere consilierilor să ia atitudine. „Vom informa toate notariatele din Craiova că noi, cei din comuna Malu Mare, nu suntem de acord cu această situație și să ia măsurile necesare pentru a se reveni la prețurile dinainte, care și așa erau destul de mari“, a mai spus primarul Dicu, care a precizat că piața imobiliară este „jos de tot“. Ceva mai scumpe sunt terenurile din zona Preajba, dar în ultimii doi-trei ani ar exista o scădere semnificativă a pieței imobiliare. „Un teren la strada principală și cu ieșire la drum național poate ajunge și la 20-25 de euro pe metrul pătrat, dar noi mai avem intravilane și mai îndepărtate de sat și acel intravilan se vinde la 3-4 euro pe metrul pătrat. Deci, omul nu ia pe pământ cât să le dea lor, la notari și la stat“, a precizat Dicu. În cazul în care tranzacțiile reale se perfectează între vânzători și cumpărători la valori mai mari decât cele existente în grila notarilor, atunci ei vor plăti onorarii și impozite la valoarea declarată prin contract și asumată de părți.
Și localnicii sunt revoltați la auzul veștii că terenurile și casele lor sunt situate la nivelul Craiovei, ca valoare de impozitare a tranzacțiilor imobiliare.
„Aici se face un abuz“
Faptul că și locuitorii din Cârcea vor plăti impozite mai mari, calculate la nivelul Craiovei, atunci când își vor vinde pământurile și/sau casele nu a trecut neobservat nici de către edilul comunei Cârcea.
„Este o mare nedreptate care se face cetățenilor comunei Cârcea, dar și cetățenilor celorlalte comune limitrofe Craiovei. Nu este normal ca oamenii din Cârcea să plătească impozite la fel ca și cetățenii din Craiova. Și prin lege se face distincție foarte clară între impozitele care se aplică celor din Craiova și celor din mediul rural. În ceea ce privește impozitul pe tranzacțiile imobiliare, aici se face un abuz. Ei trebuie să vină să ne demonstreze cum este posibil ca în anul 2014 un metru pătrat în Cârcea se calcula la 7 lei după grila notarilor, iar astăzi un metru pătrat de teren intravilan se calculează la 25 de lei și extravilanul la 30 de lei. Se exagerează! Cred că cineva face un abuz“, a declarat Valerică Pupăză, primarul comunei Cârcea. Acesta a mai spus că sunt persoane din localitate care au efectuat anumite tranzacții imobiliare în 2015 și care „se plâng de faptul că plătesc prea mulți bani la notar“.
Primarii sunt hotărâți să atace chiar și în instanță evaluarea respectivă, adică expertiza care stă la baza calculelor notariale și a impozitelor, dacă nu se revine la o grilă „corectă a notarilor, la prețurile reale. Vom discuta și cu ceilalți primari de comune limitrofe să vedem cum atacăm această expertiză“, a mai spus Pupăză. Edilul comunei Cârcea a precizat că „este o aberație să ne introducă pe noi în zona D a Craiovei pe motiv că suntem în zona metropolitană, din moment ce noi suntem independenți din punct de vedere administrativ“.
Terenurile cu ieșire la centura ocolitoare a Craiovei, situate pe teritoriul administrativ al comunei Cârcea, se vând „cu maximum un euro pe metrul pătrat sau chiar cu mai puțin, credeți-mă! Cine cere 2-3 euro pe metrul pătrat nu are client“, a mai spus Valerică Pupăză.
Săptămâna trecută, reprezentantul AMT Service SRL precizase că au fost introduse comunele limitrofe în zona D a Craiovei luându-se în calcul faptul că acestea ar fi incluse în zona metropolitană a orașului. De asemenea, Florin Săftoiu precizase că în expertiza care a fost transmisă Camerei Notarilor Publici Dolj s-a folosit metoda comparativă, adică s-a făcut comparație cu tranzacții din zone similare și s-a ajuns la o valoare medie de circulație. Astfel se face că unii proprietari de imobile din aceeași zonă vând proprietățile pe prețuri mai mari decât în grila notarilor (deci impozitele ar trebui calculate la valoarea reală a tranzacției), însă sunt alții introduși în aceeași zonă, dar ale căror proprietăți sunt mult mai ieftine decât se prevede în grilă, fapt ce face ca aceștia din urmă să plătească onorarii și impozit pe venitul din tranzacții la nivelul din grila notarilor (evidențiat în expertiză), mai mare decât anul trecut.
Ce efecte are „umflarea“ valorii imobilelor asupra expertizelor Fiscului
Introducerea imobilelor din zonele limitrofe Craiovei în zona D a municipiului și creșterea bruscă a valorii la care se aplică impozitele pe tranzacții influențează și alte aspecte, din sfera Fiscului. Statul nu câștigă doar din impozitele pe tranzacții, pe care le percep cumpărătorilor, ci și din TVA calculat la o valoare mai mare. Astfel, în cazul în care persoanele fizice care fac tranzacții imobiliare repetate cu terenuri depășesc plafonul valoric de 65.000 de euro pe an devin plătitoare de TVA, iar TVA se calculează la nivelul valoric al terenurilor din grila notarilor. Peste noapte, activele puse gaj de debitori și care se situează în comunele limitrofe ale Craiovei introduse în zona D a municipiului se vor face la valori mult mai mari decât anul trecut, conform noilor valori din grilele notarilor (din expertiza care stă la baza calculului onorariului notarilor și a impozitului pe tranzacție). Deci, dacă o hală de producție sau un spațiu comercial din comunele limitrofe Craiovei valora până ieri foarte puțin și avea o valoare de circulație scăzută la 190 de lei pe metrul pătrat, din ianuarie 2015, Fiscul îi poate evalua activul respectiv al celui care cere eșalonarea la plata datoriilor la o valoare de 930 de lei pe metrul pătrat, potrivit grilei notarilor (expertizei).
Camera Notarilor Publici revizuiește expertiza: „Ar putea fi o greșeală“
După articolul publicat în GdS pe 27 ianuarie, Camera Notarilor Publici își revizuiește atitudinea față de expertiza valabilă pe 2015 în Dolj. Fostul preşedinte al Camerei Notarilor Publici Dolj, Gheorghe Ciovică, a declarat pentru GdS că va fi reanalizată expertiza efectuată de firma de evaluare privind valoarea medie de circulație a imobilelor din Dolj. „Mâine (astăzi – n.r.), în ședința colegiului director vom analiza situația legată de expertiza făcută de AMT Service SRL, ședință la care l-am invitat și pe domnul Săftoiu să ne explice. Vom analiza situația și, dacă s-a produs o eroare, atunci vom încerca să o remediem. Să vedem dacă s-a greșit și ce s-a greșit. Un principiu de drept spune că e omenește să greșești, dar e o problemă dacă persiști în greșeală“, a spus Gheorghe Ciovică, fost președinte al Camerei Notarilor Publici Dolj.
La noile tarife din expertiză, notarii încasează de la clienții lor și cu câteva sute de lei mai mult decât anul trecut la o tranzacție, indiferent dacă imobilul s-a vândut la un preț mai mic decât în grilă. Unii notari au onorarii sub formă de procente, care se aplică valorii casei sau terenului tranzacționat.
Avantaj pentru foștii proprietari de terenuri, expropriați pentru Centura de Sud
Avocați, doctori, oameni de afaceri și chiar notari dețin sau au deținut terenuri în zona pe unde trece Centura de Sud, numită „varianta de ocolire Craiova Sud“, între Cârcea și Pielești. Numele acestor persoane apar în hotărârea de guvern privind exproprierile care s-au făcut pentru Centura de Sud. Statul le-a luat o fâșie din pământ, iar restul le-a rămas lor în proprietate. Celor cărora CNADNR le-a expropriat o parte din suprafețele deținute acolo în urmă cu patru ani le-a oferit 1,2 euro pe metrul pătrat de intravilan și 0,4 euro pe metrul pătrat de extravilan. Actualmente, terenurile cu ieșire la centură sunt trecute în expertiza numită în termeni comuni drept „grila notarilor“ la 30 de lei pe metrul pătrat (valoare de circulație), ceea ce înseamnă 6,7 euro pe metrul pătrat. Unii dintre cei care au primit deja hotărârile de expropriere de la CNADNR au dat statul în judecată și au obținut despăgubiri mai mari pentru terenurile expropriate, pe motiv că prețul pieței este altul decât stabilise inițial CNADNR după grila notarilor.
Cum s-a stabilit valoarea de circulație de către AMT Service SRL
În expertiza făcută pentru notari, care se poate lectura de publicul larg pe internet, pe site-ul Camerei Notarilor Publici Dolj, firma evaluatoare, AMT Service SRL, explică modul în care a făcut „estimarea valorilor de circulație“: „Pentru a determina valorile de circulație a imobilelor, au fost selectate imobile comparabile similare fiecărei grupe de imobile, aplicând o corecție de 20% asupra prețului de ofertă, ținând cont de negocierea dintre vânzător și cumpărător“.
