Scandalul imobiliar din Centrul Vechi al Craiovei, în care este implicat italianul Vincenzo Ioele (Emilio), poate dinamita Oficiul de Cadastru Dolj. Recent, judecătorii au desființat definitiv actul prin care Emilio a intabulat în cartea funciară apartamentele din blocul construit în str. Romain Rolland nr. 1, concluzionând că documentul nu este legal. În motivarea hotărârii, magistrații arată că registratorul-șef Costinela Chimoiu era obligată să verifice legalitatea actului de apartamentare depus de Emilio. În contextul în care pe numele lui Chimoiu există o plângere la DNA pentru luare de mită, motivarea judecătorilor capătă o importanță uriașă.
Pentru a vedea cum s-a ajuns aici și cât de importantă este motivarea judecătorilor, în cele de mai jos vom trece în revistă cele mai importante date ale acestui caz. În perioada 2011-2015, Emilio a construit în Centrul Vechi al Craiovei (str. Romain Rolland nr. 1) un bloc de locuințe P+4 pe un teren de 268 mp care aparține omului de afaceri Mihai Mehedințu. Firma lui Emilio (Euro Universal) a încheiat cu Mehedințu o convenție de schimb pentru teren (23 mai 2011). Euro Universal primea dreptul de superficie (folosință) asupra terenului, pentru construirea blocului. Ulterior, în schimbul terenului, firma îi ceda lui Mehedințu apartamentele de la etajul I al blocului, un apartament la parter și două locuri de parcare la subsol.
După recepția lucrărilor (9 ianuarie 2015), Euro Universal a autentificat (4 martie 2015) la notarul Ionel Curea actul de apartamentare a blocului. Emilio nu a mai așteptat însă ca Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Dolj să admită apartamentarea, pentru a putea înscrie actul în cartea funciară și a trece la vânzarea apartamentelor. La foc automat (4-7 martie), el a înstrăinat toate apartamentele din bloc către terți, inclusiv cele promise prin convenție lui Mehedințu. După cum arătam mai sus, pe terenul de sub bloc Emilio nu era proprietar, ci avea doar drept de folosință. Ca să dea mai departe către cumpărătorii de apartamente inclusiv terenul, el a apelat la o șmecherie considerată ilegală de experți. În primul rând, a introdus în actul de apartamentare cu de la sine putere o sintagmă prin care consfințea dreptul de folosință pe o perioadă de 99 de ani asupra suprafeței indivize de teren de sub bloc. Ulterior, a dezmembrat superficia și a transmis către clienți cote-părți din aceasta, aferente fiecărui apartament vândut. Spre exemplu, procurorul DNA Jean Uncheșelu a plătit 57.000 de euro pentru un apartament în blocul lui Emilio. Lui i-a revenit astfel o cotă-parte indiviză de 19 mp din superficia pe terenul de sub bloc.
Ce au descoperit judecătorii în acte
După un proces cu peripeții, judecătorii au desființat actul de superficie, punând părțile în situația anterioară. În paralel însă, s-a judecat alt proces, în care Mihai Mehedințu a contestat înscrierea în cartea funciară a actului de apartamentare a blocului. Avocatul său, Sorin Stănciulescu, a arătat că la data vânzărilor făcute de firma lui Emilio (4-7 martie 2015) nu se puteau efectua acte de înstrăinare, deoarece apartamentele nu aveau deschise cărți funciare individuale. Legea cadastrului și publicității imobiliare (nr. 7/1996) spune că la vânzare un imobil este identificat printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral (art. 29, alin. 1, lit. c). Concret, atunci când autentifică un contract de vânzare-cumpărare, notarul trebuie să ceară trei tipuri de extrase de carte funciară: pentru teren, pentru bloc, pentru fiecare apartament. Or, cărțile funciare ale apartamentelor au fost deschise nu înainte, ci după vânzarea apartamentelor.
Inițial, apartamentarea blocului autentificată la notarul Ionel Curea a fost respinsă de registratorul OCPI pe motiv că informațiile din act nu concordă cu înscrieri anterioare din cartea funciară (cum ar fi un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un apartament, semnat de procurorul DNA Jean Uncheșelu). În consecință, notarul Curea a făcut o completare la actul de apartamentare, dar registratorul a respins din nou înscrierea. Ulterior, Curea a depus o cerere de reexaminare, de data aceasta admisă chiar de registratorul OCPI Dolj, Costinela Chimoiu. Avocatul lui Mehedințu a acuzat mai multe nereguli la această înscriere. Prin hotărârea definitivă pronunțată recent, judecătorii i-au dat dreptate, considerând că încheierea de reexaminare „nu îndeplinește condiția legalității“. Magistrații au constatat că unele apartamente pentru care se încheiaseră antecontracte nu se regăseau și în apartamentarea tehnică. Totodată, judecătorii au stabilit că prin actul de apartamentare „a fost modificat dreptul de superficie“ constituit prin convenție între Mehedințu și Emilio. Analizând actul, ei au concluzionat că superficia se constituia „până la transferul dreptului de proprietate asupra terenului, în schimbul unei părți din imobil, identificată prin acordul de voință al părților“. După cum subliniam mai sus, prin actul de apartamentare a fost menționată constituirea unui drept de superficie în favoarea construcției pe 99 de ani. Or, în opinia instanței, această mențiune „constituie o modificare a convenției de superficie“. Modificarea convenției, „inclusiv sub aspectul termenului“, trebuia realizată „exclusiv prin acordul părților“, subliniază judecătorii.
Motivarea atârnă greu în dosarul DNA
La finalul motivării, instanța face o subliniere extrem de importantă. Judecătorii spun că înscrierile în cartea funciară trebuie să fie „nu numai complete, ci mai ales exacte și corecte, în deplină concordanță cu dispozițiile legale incidente“. De aceea, registratorul de carte funciară trebuie „să verifice îndeplinirea condițiilor de validitate a actului juridic în baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară“. În plus, convenția se afla la dispoziția OCPI, iar registratorul-șef învestit cu cererea de reexaminare „avea nu doar posibilitatea, ci și obligația să verifice condițiile de constituire a dreptului de superficie menționat în actul de apartamentare“. Cu alte cuvinte, era suficient ca registratorul-șef Costinela Chimoiu să citească acea convenție de superficie pentru a vedea că ceva nu este în regulă cu actul de apartamentare, pe care în aceste condiții nu ar fi trebuit să-l înscrie în cartea funciară. Și aici avem o coincidență ciudată, pe care avocatul lui Mehedințu a sesizat-o și a depus o plângere la DNA. În aceeași zi în care a admis cu ochii închiși cererea lui Emilio, registratorul-șef Costinela Chimoiu ar fi primit o mită mascată de la italian, printr-o societate pe care acesta o controla (Regnico SRL). Concret, Costinela Chimoiu și soțul său, Tudor Chimoiu, au vândut către Regnico SRL trei parcele de teren intravilan în comuna Ghercești în suprafață totală de 1.500 mp.
La vremea respectivă, Costinela Chimoiu spunea că înregistrarea tranzacției cu Emilio în aceeași zi cu admiterea examninării a fost o simplă coincidență. „Eu am făcut antecontractul de vânzare-cumpărare cu mult timp înainte, în acea zi (5 mai 2015) doar am autentificat actul la notar. Am vândut cu 3.500 de euro parcela, în condițiile în care ulterior am vândut și cu 5.000. Dacă mă cheamă la DNA sau DIICOT, mă voi duce să dau explicații“, afirma registratorul-șef. În plus, ea a declarat pentru GdS că a respectat legislația în vigoare, dovadă că apartamentarea fusese atacată fără succes în justiție de Mehedințu.
La apel însă, Mehedințu a câștigat, iar în contextul dosarului de la DNA, hotărârea definitivă a judecătorilor capătă o greutate enormă. Înscrierea apartamentării nelegale a fost din eroare sau cu intenție? După cercetările de rigoare, procurorii vor avea o concluzie.
