Cererea pentru locuinţe noi este destul de mare, ceea ce face ca unele apartamente să fie vândute înainte de a fi construite în totalitate. Cumpărătorii trebuie să ştie că există mute riscuri, dacă se hazardează să achite o locuinţă încă neconstruită, aflată doar în proiect. Iată care sunt aceste riscuri.
În Craiova se construieşte destul de mult în zona rezidenţială. Cererea pentru locuinţe noi este destul de mare, iar acest lucru face ca şi preţurile locuinţelor noi să fie ridicate. Chiar dacă în perioada de vară acestea mai stagnează.
„Ne aflăm într-o perioadă de stagnare şi liniaritate a preţurilor pe piaţa imobiliară. Suntem pe o piaţă în care preţurile sunt tot sus, dar pe o piaţă în care se construieşte mult şi tot ce se construieşte se vinde în continuare. Deci există în continuare o cerere susţinută pentru piaţa apartamentelor în Craiova“, a precizat Cristian Clenciu, vicepreşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).
În funcţie de preţul cerut de proprietar, există o piaţă atât pentru apartamentele vechi, dar mai ales pentru cele noi. Specialistul de pe piaţa imobiliară contactat de GdS susţine că oferta pentru apartamentele vechi a scăzut destul de mult în ultimul timp. În acelaşi timp, oferta pentru apartamente noi sau în ansambluri rezidenţiale în curs de construcţie este din ce în ce mai mare.
Recordul de preţ a fost doborât în Craiova
În ciuda faptului că municipiul Craiova nu este un pol de dezvoltare economică, preţurile la apartamente au ajuns la niveluri deosebit de ridicate. Anul trecut, cel mai scump apartament nou, într-o construcţie de dată recentă, se vânduse la preţul de 140.000 de euro. Anul acesta recordul respectiv a fost doborât. Nu doar o dată, ci de câteva ori. Specialistul în domeniul imobiliar consultat de GdS spune că au fost câteva apartamente noi în Craiova care au fost tranzacţionate cu 180.000 de euro fiecare. Cele patru – cinci tranzacţii de apartamente la preţul de 180.000 de euro au avut la bază locuinţe de 140-150 de metri pătraţi, suprafaţă utilă.
„Piaţa pentru astfel de apartamente nu este foarte vastă. Apartamentele cu un astfel de regim de preţ nu sunt foarte multe în oraş. Sunt circa 15 – 20 de apartamente pe piaţă care se pretează la preţuri aşa de mari. Se pare că, până acum, au existat cumpărători care pot să ofere un astfel de preţ. Cererea pentru astfel de apartamente ar putea veni de la persoanele cărora le-a crescut nivelul de trai, de la acei expaţi care acum se relochează şi în Craiova şi care au interesul să îşi achiziţioneze o locuinţă la standarde superioare, dar este vorba şi de nivelul crescut de interes care a revenit pe piaţa imobiliară, după 10-12 ani de stagnare“, a mai spus Cristian Clenciu.
Apartamentele noi au preţuri destul de mari
În afară de câteva ansambluri rezidenţiale mari, unde se construiesc câteva zeci sau sute de locuinţe, există foarte multe construcţii cu apartamente care includ de la 6 la 12 apartamente pe două, trei niveluri. Apar blocuri noi în zonele de case ale municipiului, unde regimul de construcţie pentru imobile este destul de scăzut, respectiv P+2, de regulă, până la maximum P+3. Se construieşte şi în foste zone industriale, respectiv apar blocuri noi inclusiv în zonele periferice ale Craiovei. Totuşi, chiar dacă se construieşte, preţurile sunt ridicate.
„Putem vorbi de preţuri ridicate, peste medie – dacă astăzi mai putem vorbi de o medie pe piaţa imobiliară. Vorbim de apartamente cu două camere ale căror preţuri pleacă de la 60.000 de euro şi pot să ajungă şi până la 80.000 de euro. În cazul apartamentelor de trei camere, preţul pleacă de la peste 70.000 de euro şi pot să ajungă până în 100.000 de euro, iar la anumite apartamente pot ajunge la 180.000 de euro. Sunt astfel de preţuri afişate pentru apartamente din Craiova“, a explicat Cristian Clenciu.
Cerere şi ofertă pentru locuinţe cu locuri de parcare
În trecut, noile blocuri care apăreau îngrămădite printre alte blocuri nu ofereau locuri de parcare cumpărătorilor. Toate locuinţele noi care s-au construit în ultimii doi ani trebuie proiectate cu locuri de parcare, conform ultimelor reglementări în vigoare. Vicepreşedintele ARAI susţine că în Craiova se construiesc blocuri cu parcare subterană, acolo unde relieful permite, sau cu parcare de suprafaţă.
Întrebat de numărul de locuri de parcare pe care le are un bloc, comparativ cu numărul de locuinţe puse în vânzare, Cristian Clenciu a precizat: „Depinde de viziunea arhitectului. În Craiova se construiesc de la un loc de parcare aferent fiecărui apartament, până la 1,3 locuri de parcare la o locuinţă ridicată, în sensul că sunt prevăzute câteva locuri de parcare şi pentru vizitatori. Blocurile care se construiesc în interiorul vechilor graniţe ale oraşului nu au spaţii pentru parcări pe lângă bloc şi fac în subteran, dar nu pe două niveluri, pentru că sunt costuri foarte mari, poate chiar mai mari decât construcţia în sine şi dezvoltatorii nu pot să susţină astfel de costuri“.
Locul de parcare se vinde separat de apartament, astfel că preţul total al locuinţei poate creşte cu aproximativ 5.000-10.000 de euro, tocmai pentru că acel cumpărător are asigurat şi un loc de parcare.
Riscurile achiziţionării unei locuinţe care există doar în proiect
Pe piaţa imobiliară din Craiova există un trend de a se plăti în avans de către cumpărători locuinţe care încă nu sunt făcute, ci există doar în stadiul de plan sau construcţia se află la debut. Dezvoltatorii ridică preţurile destul de mult, dacă acele apartamente s-ar cumpăra „la cheie“, dar fac discounturi generoase dacă acele apartamente sunt cumpărate şi achitate integral încă din faza de construcţie.
Pentru cumpărător pare atractiv să achiziționeze apartamentul din faza de proiect sau de construcţie neterminată, atras fiind de reducerea de 20-30-40% din preţul final al imobilului pe care îl achiziţionează. Totuşi, cumpărătorul poate întâmpina probleme dacă oferă toţi banii pe o locuinţă care nu există, care nu este finalizată. Potenţialii cumpărători trebuie să ştie că, dacă dezvoltatorul nu le poate prezenta autorizaţia de construire sau actele de proprietate asupra terenului pe care se construieşte blocul, atunci este riscul foarte mare ca acele acte să nu existe încă.
„Se vând încă locuințele off-plan. Adică, se vând acele locuinţe care nu au actele de proprietate certe şi intabulate. Această practică incubă un risc deosebit de mare pentru cumpărător, indiferent cine este dezvoltatorul. Se poate întâmpla orice: firma care dezvoltă poate să intre în insolvenţă sau faliment, se poate întâmpla un deces sau se poate ca acelaşi apartament să fie vândut de trei ori. Nu doream să ajung să vorbesc despre acest ultim caz, de înşelăciune, dar avem istoric în Craiova şi cu aşa ceva. Deci riscul este foarte mare atâta timp cât nu ai o garanţie prin care banii pe care îi plăteşti ca avans sau sumă integrală pentru achiziţionarea unui apartament nu sunt garantaţi integral, în sensul să ţi-i recuperezi integral“, a mai precizat Cristian Clenciu.
Au fost cazuri de dată recentă în care unii dezvoltatori imobiliari solicitau banii în avans în prima parte a anului, şi chiar dacă locuinţa se finaliza în vară, ei garantau încheierea actelor de proprietate abia către finalul anului. Această practică arată că dezvoltatorul are probleme cu documentele ce atestă proprietatea. Cumpărătorii îşi asumă aceste riscuri, atunci când decid să achite integral un apartament nefinalizat.
