Executarea silită a restanţierilor este destul de greoaie pentru asociaţiile de proprietari. Chiar dacă legea în domeniu (Legea 196/2018) spune că asociațiile de proprietari pot pune ipotecă pe apartamentele locatarilor care au întâziat cel puțin două luni cu plata întreținerii şi pot trece la executare silită, în realitate lucrurile stau altfel.
De ani buni, locatarii din multe asociaţii de proprietari din Craiova au avut de suferit din cauza restanţierilor. Aceştia au rămas, nu de puţine ori fără utilităţi, fie că a fost căldură sau apă caldă, fie că a fost apă rece.
Asociaţiile şi-au pus speranţa în modificarea legii survenită în anul 2018. Noul act normativ permite asociaţiilor de proprietari să pună penalităţi pe sumele restante la întreţinere, însă acestea nu trebuie să depăşească 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Penalităţile curg abia după o lună de la termenul scadent pentru plată şi nu pot depăşi suma la care s-au aplicat.
„Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului, asupra datoriilor, şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe“, se precizează în lege.
Dacă datoriile nu se achită în cel mult 60 de zile de la termenul scadent, preşedintele asociaţiei de proprietari poate acţiona în instanţă proprietarul. Totodată, asociaţia de proprietari poate pune ipotecă legală asupra apartamentelor şi un privilegiu asupra tuturor lucrurilor din apartament, pentru suma datorată la întreţinere. Ipoteca imobiliară se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată, numai după ce trec două luni de la scadenţă.
Pentru recuperarea datoriei se poate merge până la executare silită. Numai că realitatea este alta. Când se văd daţi în judecată, restanţierii îşi plătesc parţial datoria. Alţii scapă de executarea fiindcă nu au cadastru pe imobilul cu pricina sau nu au dezbătută succesiunea.
Restanţierii executaţi silit pentru o datorie mai mare de 10 mii de lei
Ca să ajungă la executor, asociaţia de proprietari trebuie să deţină o hotărâre judecătorească definitivă şi executorie.
„Putem vorbi de executare silită doar după ce parcurgem toate etapele în faţa instanţei de judecată. De multe ori, restanţierii când se văd daţi în judecată vin şi plătesc. Trebuie precizat că un restanţier poate fi executat silit pentru o datorie mai mare de 10 mii de lei. În caz contrar executarea se face pe bunuri mobile, conturi, venituri salariale. Sunt restanţieri care trec peste pragul de 10 mii de lei, vin şi plătesc o sumă şi scad la 9 mii de lei şi în acest fel fentează executarea silită. Ca să nu mai vorbim de cazul în care imobilul este ipotecat la bancă. În caz de executare silită, banca se îndestulează, iar asociaţia rămâne cu datoria”,
explică Ion Pătrulescu, preşedintele Uniunii Asociaţiilor de Proprietari Craiova.
Asociaţiile de proprietari recurg la executare silită mai rar
Reprezentanţi din rândul executorilor judecătoreşt spun că asociaţiile de proprietari din Craiova ajung cu restanţierii mai rar la executor. Şi în această situaţie, restanţierul poate scăpa de executarea silită din varii motive.
„Asociaţia vine la mine când are o hotărâre investită cu formulă executorie. Datoria trebuie să fie mai mare de 10 mii de lei. Eu îi trimit somaţie şi urmez procedura legală. Îl chem la mine şi îl pun să declare toate bunurile pe care le are. Poţi să-i execuţi bunurile mobile. Poţi să-i execuţi conturile . Poţi să-i pui poprire pe veniturile salariale. În cazul în care nu există altă posibilitate şi nu ai ce să faci treci la evaluareai bunul imobil, îi faci publicitate şi îl scoţi la vânzare. Un apartament de 50 de mii de euro poţi să-l dai şi cu 45-40 de mii de euro. Uneori este mai bine ca proprietarul să şi-l vândă singur şi să plătească datoria. Dacă vii în concurenţă cu banca, asociaţia nu mai rămâne cu nimic De obicei locatarii sunt înţelegătoir când ajung în această situaţie. Sunt şi excepţii, când vine câte unul: „Ce domne, ce o să-mi faci ?”. Eu nu-i fac nimic, aplic legea. În concluzie, la asociaţii se execută mai rar. Nu vorbim când avem datorii de 50 de mii de lei, atunci treci la executare”,explică executorul judecătoresc Gheorghe Ungureanu.
Ce spun reprezentanţii asociaţiilor de proprietari
Din punctul de vedere al reprezentanţilor unor asociaţii de proprietari, executarea silită nu este întotdeauna rezolvarea.
„În privinţa restanţierilor suntem bine. Avem un singut datornic cu 10 mii de lei, dar când a ajuns în instanţă a venit şi a plătit parte din sumă. Nu am ajuns până la acest moment la executare silită cu vreunul dintre locatari. Vorbesc cu ei şi încerc să evit această situaţie. Nu este bine să ajungi să-l dai afară din casă. Mai bine să vină să plătească”, spune Tudor Ştefan Preşedintele Asociaţiie de proprietari nr.10 Rovine.
Alte Asociaţii de proprietari au ajuns şi în faza de executare silită, dar aici s-au lovit de alte impedimente, cum ar fi lipsa cadastrului imobilului restanţierului, lipsa succesiunii şi mai grav, apartamentul este ipotecat la bancă.
„Noi am ajuns cu unii dintre restanţieri şi la executor, dar nici aici nu am putu face nimic. Unii nu au cadastru pentru imobilul în cauză. Alţii au moştenit, dar nu au taxa de succesiune, caz în care noi nu putem să plătim aceste servicii. Nu mai vorbesc de situaţia în care imobilul este ipotecat la bancă. Banca se îndestulează, iar asociaţia nu rămâne cu nimic. Ne-am lovit de astfel de situaţii .”,spune Sabin Mutu, preşedintele Asociaţiei de proprietari 114 Big Vechi, Craioviţa Nouă.
