Scrisoare deschisă către Parlament: Asociațiile de proprietari cer să țină Adunările generale

Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere la nivelul asociației de proprietari și are atribuțiile regăsite la art. 53 din Legea nr.196/2018. Unele atribuții sunt doar în sarcina adunării generale nefiind regăsite între atribuțiile comitetului executiv și prin urmare, doar adunarea generală poate decide. Modul de convocare și desfășurare a adunării generale sunt de asemenea reglementate de Legea nr.196/2018 fără însă a exista posibilitatea de a se lua hotărâri în afara acestor norme, nefiind reglementată posibilitatea de vot prin corespondență sau pe baza unor buletine de vot ori electronic. Nu există astfel posibilitatea reglementată ca proprietarul, membru al asociației, să poată vota sau nu, fiecare punct de pe ordinea de zi, tranșându-se astfel luarea unor decizii ce cad în sarcina adunării generale. Cum reglementările legale limitează în această perioadă numărul participanților la întruniri, manifestații etc, mare parte din asociațiile de proprietari nu au putut convoca adunarea generală în anul 2020 și există perspective minime de a se întâmpla altfel în primul trimestru al anului 2021.Este de menționat faptul că o parte din aceste asociații se confruntă și cu alte probleme: expirarea mandatelor organelor de conducere, acțiuni în fața instanțelor de judecată, realizarea de investiții semnificative ca și cost, demisii în bloc a președintelui și membrilor comitetului, inexistența organelor de conducere, aspecte ce vizează reabilitarea termică etc, aspecte ce nu pot fi tranșate decât în cadrul adunărilor generale.

Nu trebuie să trecem cu vederea nici faptul că actuala reglementare a intrat în vigoare la finalul anului 2018 și a prevăzut un termen de 1 an în care asociațiile de proprietari să își actualizeze actele constitutive în raport cu această nouă reglementare. Anul 2020 a pus asociațiile în imposibilitatea de a trece prin adunarea generală aceste acte (statut, regulament de condominiu etc), imposibilitate existentă și în acest început de an, aspecte care pun în imposibilitate asociațiile de proprietari în a depune la instanța competentă aceste acte și a se face publicitatea aferentă. Imposibilitatea este dată de faptul că aceste acte trebuie votate în cadrul adunărilor generale, adunări generale ce nu se pot convoca și desfășura.Instanțele de judecată au statuat cu titlu de practică judiciară faptul că adunările generale desfășurate pe bază de tabele nominale sau pe scară nu se încadrează în norma legală și prin urmare s-a dispus anularea acestora, cu toate consecințele ce decurg din anularea actului principal (hotărârea adunării generale). În aceste condiții, președinții diligenți și informați nu își pot asuma convocarea și desfășurarea unor adunări generale în afara cadrului legal, riscând o contestare și o anulare a hotărârilor luate și poate obligarea la punerea în situația anterioară ori anularea actelor subsecvente ca urmare a anulării actului principal (adunarea generală).Deși există o prevedere în Legea nr.196/2018, respectiv art. 55 alin.1 lit. n, care face trimitere la comitetul executiv și la posibilitatea acestuia de a gestiona situațiile excepționale și de criză, este de remarcat că unele hotărâri sunt doar în sarcina adunării generale pe de o parte, iar pe de altă parte nimeni nu dorește ca doar comitetul și numai comitetul pentru o perioadă de 2 ani de zile să își asume responsabilitatea deciziei. Solidaritatea răspunderii există și este reglementată. Nu poate comitetul decide realizarea de investiții la nivelul părților comune fără existența unui buget de venituri și cheltuieli și în afara consultării proprietarilor și a unei hotărâri luate în cadrul adunării generale.Lipsa de reglementare în ceea ce reprezintă modul de desfășurare a adunării generale cu trimitere la votarea ordinii de zi este evidentă în această perioadă.

Sunt asociații care au intrat într-un blocaj prin demisiile organelor de conducere sau ajungerea la termen a mandatului, fără a avea acum posibilitatea de a convoca și desfășura o adunare generală. Este de menționat faptul că în anul 2020 legiuitorul și-a îndreptat atenția asupra acestui aspect și a reglementat în anumite domenii, dar a uitat de asociațiile de proprietari. Fac trimitere la Legea 276/2020 care modifică Ordonanța 26/2000 care a vinit cu o modificare la art. 21 în ceea ce privește adunarea generală și modul în care se poate desfășura și semna. OUG 26/2000 se referă la Asociații și Fundații iar acest nou punct 5 din cadrul art. 21 menționează: „Regulile privind organizarea și funcționarea adunării generale se stabilesc prin statut. Adunarea generală poate avea loc și prin mijloace electronice de comunicare directă la distanță, iar hotărârile adunării generale pot fi semnate de asociați inclusiv cu semnătură electronică extinsă”

În aceste condiții, dacă există voință și dorința de a depăși și în cadrul asociațiilor de proprietari acest impas, se pot găsi soluții pentru a putea reglementa. Este de reținut că există asociații de proprietari cu sute de apartamente și mii de apartamente. Mai mult decât atât, chiar dacă avem în vedere asociațiile cu zeci de apartamente, o astfel de reglementare este benefică și pentru acestea și cu siguranță o astfel de reglementare ar fi salutată de către toate asociațiile de proprietari.În speranța că cineva se va apleca și asupra acestor probleme, va lectura scurta fundamentare și va supune analizei aspectele sesizate, vă asigur de toată deschiderea și implicarea,