Câti tineri nu viseaza la ziua in care se vor putea muta in propriul apartament sau in propria casa? Câti parinti nu se gândesc la posibilitatea de a cumpara un apartament pentru copii? Bancile, prin creditele destinate locuintelor pe care le ofera, ramân solutia pentru cei mai multi dintre noi.
Pretul apartamentelor creste de la an la an, iar ritmul nu este deloc acelasi cu cel al majorarii veniturilor. Vrei sa cumperi, auzi pretul si iti ia rasuflarea. Te gândesti la un credit pentru achizitia unui imobil, la care te inhami pe 25 sau 30 de ani. Inainte de toate trebuie sa te gândesti la ce venituri ai, pentru ca banca te ajuta, dar nu face munca de caritate. Gazeta de Sud a incercat sa afle ce venituri trebuie sa ai si in ce conditii, cu ce dobânzi poti sa imprumuti bani de la banci ca sa iti cumperi un apartament de doua miliarde de lei vechi, spre exemplu, echivalentul cu aproximatie a 59.000 de euro.
Creditul imobiliar sau ipotecar necesita un avans obligatoriu de 25%, iar banca finanteaza restul de 75%. In esenta, cele doua credite sunt acelasi produs. Mai ai posibilitatea sa optezi pentru un credit de nevoi personale sau de consum cu ipoteca. Diferenta intre creditele ipotecare-imobiliare si acesta din urma este legata de ipoteca. Intr-un caz este nevoie obligatoriu sa pui ipoteca pe imobilul pe care il cumperi. In al doilea caz, poti ipoteca o proprietate pe care o detii, ori un tert, membru al familiei, poate pune ipoteca pe ce detine, in favoarea bancii.
Creditul de consum cu ipoteca nu necesita avansul minim de 25%, iar banca nu conditioneaza achizitia unui imobil, dar si dobânzile sunt pe masura „favorii“ facute.
Bancile iti acorda credit in functie de venitul net pe care il ai, ori venitul net al membrilor familiei atunci când intra ca si codebitori.
Creditul Raiffeisen in lei destinat achizitiei de locuinte necesita un avans minim de 25% si este rambursabil in rate egale. Gradul de indatorare nu poate fi mai mare de 35% din venitul net la creditul imobiliar. Dobânda la creditul in lei este 8,4%. Daca alegi sa faci creditul in euro, dobânda va fi mai mica, si anume 6,9%. „Cei care vor sa obtina o suma mai mare este bine sa faca un credit in franci elvetieni“, a spus consultantul financiar, dobânda fiind in acest caz de 4,9 procente. Alegi un credit ipotecar pe 25 de ani pentru finantarea a 75% din suma de care ai nevoie. In cazul apartamentului de 2 miliarde, respectiv 59.000 de euro cu aproximatie, ai nevoie de un venit net putin peste 40 de milioane de lei vechi. Asigurarea imobilului este obligatorie, in schimb, banca nu solicita asigurare de viata, exceptând sumele care depasesc 100.000 de euro. Evaluarea necesara in cazul creditului imobiliar este gratuita. Nu se percepe comision de acordare, insa anual trebuie sa platesti la sold un comision de administrare de 0,9 puncte procentuale, iar comisionul de retragere in numerar este de 0,5%.
Pentru acelasi caz, un credit de nevoi personale pe o perioada de maximum 20 de ani, in cazul in care nu ai avansul, cu care sa achiti pretul intreg al locuintei, necesita un venit net de circa 57 de milioane de lei vechi.
Si la Bancpost ai posibilitatea de a face credit in franci elvetieni, cu o dobânda de 5,9%, fixa in primul an. Dupa primul an al perioadei de creditare, dobânda este de 6,9%. La euro, dobânzile sunt 6,9% in primul an, devenind apoi 8,9%. Creditul ipotecar sau imobiliar pe o perioada de 30 de ani, care sa finanteze 75% din valoarea de piata (banca nu solicita dovada avansului) necesita in acest caz un venit net de 32 de milioane de lei vechi. Optional, in perioada de gratie a creditului, poti sa platesti numai comisionul plus dobânda. Perioada de gratie o poti alege intre trei si doisprezece luni, pentru o durata a creditului mai mare de 20 de ani. Dobânda fixa mai mica in primul an inseamna ca ai o rata de 364 de euro, apoi rata fiind 424 de euro. Evaluarea costa 360 de lei pentru un apartament, iar comisionul de acordare Bancpost este 1%. Un comision lunar de administrare de 0,15% este inclus in rata si se aplica la sold, ceea ce inseamna ca va avea un cuantum din ce in ce mai mic, pe masura ce imprumutul este achitat si debitul scade. Asigurarea de viata nu se solicita, dar asigurarea locuintei este obligatorie.
Spre deosebire de cele 32 de milioane venit, necesare la creditul imobiliar-ipotecar, un credit de consum cu ipoteca pe perioada maxima de 30 de ani necesita un venit net lunar de aproximativ 4.000 de lei, insa gradul de indatorare acceptat daca vrei sa faci credit este de 40 de procente.
Regula BRD Groupe Societe Generale este ca, in cazul creditelor imobiliare, rata plus costurile sa nu depaseasca 35% din venitul net. In cazul creditelor de consum, gradul maxim de indatorare este 30%, iar gradul total de indatorare trebuie sa nu depaseasca 40%. Creditul in euro este mai avantajos din punct de vedere al dobânzii practicate. Spre deosebire de dobânda de 9,2% la creditul in lei, la euro, dobânda este 7,4 procente. Banca desfasoara o promotie la creditele imobiliare si creditele de consum cu ipoteca pâna la 30 aprilie sub forma reducerii unor dobânzi si comisioane, cum ar fi comisionul de acordare de 2% la creditul imobiliar, care in prezent este 1,8%. Astfel ca, la o finantare de aproximativ 44.000 de euro, reprezentând restul de 75% din valoarea apartamentului pe care vrei sa il cumperi cu avans, rata lunara ajunge la 349 de euro, incluzând comisionul de gestiune lunara de 0,1% aplicabil la sold, iar venitul net de care ai avea nevoie, impreuna cu codebitorii ori singur, este de circa 36 de milioane de lei vechi. La aceeasi valoare de piata a imobilului, creditul care sa o acopere la achizitie necesita un venit net de aproximativ 1.700 de euro, echivalentul a 57 de milioane de lei vechi.
La HVB Tiriac Bank creditul imobiliar cere o vechime in munca de minimum un an, cu o intrerupere totala de maximum o luna, iar suma obligatiilor financiare (credite sau leasing), inclusiv rata si comisionul lunar mediu solicitat nu trebuie sa depaseasca 40% din venitul net lunar eligibil al familiei. Gradul de indatorare total se pastreaza la 40%. Creditul acopera maximum 75% din pretul proprietatii imobiliare, dar nu mai mult de trei sferturi din valoarea evaluata, iar ratele dobânzilor sunt 6,95% pentru creditele in lei, 5,95% la euro si 7,95% pentru creditele in dolari. Comisionul de acordare pe care banca il percepe este 2,3% si nu poate fi mai putin de 250 de euro sau echivalentul in lei sau dolari, iar comisionul de administrare lunar se aplica la sold si este de 0,5 procente pentru creditele in lei, respectiv 0,2% la euro. O calculatie la creditul imobiliar pentru o suma imprumutata de 59.000 de euro, pe o perioada de creditare de 25 de ani, indica un venit net lunar necesar de 4.500 de lei pentru a fi eligibil. Scadenta porneste de la o prima rata de 501 euro, pâna la 383 de euro, ultima rata.
Dobânda de 3,95% la creditul de nevoi personale cu ipoteca in euro, pe o perioada de 20 de ani la aceeasi suma imprumutata de 59.000 de euro, face ca venitul net lunar pe care trebuie sa il ai singur, ori pe familie, sa fie de 48 de milioane de lei vechi. Comisionul de acordare este 2,5%, dar nu mai putin de 250 de euro, iar prima rata pe care o platesti se ridica la 477 de euro, ultima rata fiind 359 de euro. La acelasi produs bancar, rata dobânzii la creditul in lei este 4,95%, iar la cel in dolari 5,95%, variabila dupa primele sase luni. „In termeni bancari, rata dobânzii este acelasi lucru cu dobânda“, a explicat consultantul HVB Tiriac. Promotia la dobânzi este valabila pâna la 31 august, anul curent.
Banca Comerciala Româna practica o dobânda promotionala de 6,2% la creditul imobiliar in euro, fixa in primul an, iar la o suma de aproximativ 45.000 de euro care sa acopere 75% din costul locuintei achizitionate prin acest tip de credit, rata plus dobânda se ridica la circa 300 de euro. Gradul de indatorare maxim de 35% inseamna ca ai nevoie de un venit net lunar ( impreuna cu familia, dupa caz) de aproximativ 35 de milioane de lei vechi. Asigurarea locuintei este obligatorie si inseamna 0,15% din valoarea admisa in garantie. De notat ca se poate acorda creditul imobiliar si pentru achizitionarea unui teren extravilan.
Spre deosebire de acesta, creditul de nevoi personale cu ipoteca pe toata suma necesara achizitiei are gradul maxim de indatorare 30%, iar dobânda este 7,4%. Rata lunara calculata cu aproximatie ar fi de 470 de euro, iar venitul net pe familie ori al titularului creditului, daca este singur, ar fi de 54 de milioane.
Alpha Bank iti permite un grad de indatorare la creditele ipotecare-imobiliare de 35%, iar gradul total de indatorare sa nu depaseasca 40%. Ca majoritatea bancilor, in prezent creditul poate acoperi 75% din valoarea de tranzactie a imobilului, iar evaluarea, in cazul in care cumperi un apartament, costa 350 de lei. Dobânda de 5,9% la creditul in euro pe o perioada maxima de 30 de ani, cu doua puncte procentuale mai putin decât la creditul in lei, este fixa in primul an, dupa care evolueaza. Poti opta pentru dobânda fixa in primii doi ani ai perioadei de creditare, in acest caz insa rata dobânzii se ridica la 6,9%. Dupa primul an de dobânda fixa, consultantul bancar estimeaza rata dobânzii in jurul a 8,5 procente. O calculatie aproximativa pentru o suma de 44.000 de euro care sa acopere diferenta de 75% din costul de achizitie indica o rata de 270 de euro, banca percepând doar comisionul de acordare de 2% o singura data, la inceput, fara un comision de administrare lunar, iar comisionul de retragere numerar este 0,5%. In categoria cheltuielilor suplimentare intra taxa de inregistrare la arhiva electronica, de 65 de lei, si alti 20 de euro trebuie sa ii platesti pentru analiza dosarului.
Doua credite daca nu ai avans
Creditul de nevoi personale sau consum cu ipoteca nu este avantajos la achizitionarea unei locuinte. Dobânzile mai mari, gradul de indatorare mai mic si perioada de creditare mai scurta decât la creditele imobiliare – ipotecare, in consecinta, venitul net mare necesar eligibilitatii si ratele ridicate nu il pot face atractiv pentru cumpararea de imobile, insa neconditionarea de catre banca a modului in care banii pot fi folositi te ajuta. Daca nu ai avansul minim necesar pentru un credit imobiliar, un credit de nevoi personale pentru suma ce reprezinta avansul si un credit pentru achizitia unui imobil pentru restul sumei necesare reprezinta solutiile optime, plasându-se din punct de vedere al obligatiilor financiare catre banca intre cele doua produse, cu conditia ca gradul de indatoare sa nu depaseasca pragul maxim de indatorare acceptat de banca in corelatie cu venitul net.
