Preţurile din ce în ce mai mari pe piaţa apartamentelor noi din Craiova, deşi artificiale, sunt susţinute de interesul cumpărătorilor pentru acest gen de locuinţe.
„Pe piaţa locuințelor noi, tendinţa de aşezare în piaţă a apartamentelor este tot extrem de ridicată. Tot extrem de sus se aşază preţurile. Anul trecut vorbeam de apartamente în zona ultracentrală a oraşului la 1.300 – 1.350 de euro pe metrul pătrat, plus TVA. Acum descopăr cu surprindere că vorbim de aceleaşi preţuri peste tot. Fie că vorbim de apartamente în zona ANL-urilor din Valea Fetii, de la marginea oraşului, fie că vorbim de apartamente pe Severinului, în Rovine sau în Calea Bucureşti sunt aceleaşi preţuri.
Adică, preţurile au urcat rapid de la 1.100 de euro pe metrul pătrat, spre 1.200 – 1.250 de euro pe metrul pătrat. Şi mă refer la apartamentele noi. Surprinzătoare mi se pare această urcare puternică, ceea ce nu poate să ne spună decât că există o cerere sustenabilă pe piaţă. (…) Aşa cum am mai spus, creşterea de preţuri nu are fundament economic în Craiova.
Totuşi, aproape tot ce se construieşte are o cerere solvabilă, undeva la 60-70%“, a precizat specialistul în imobiliare Cristian Clenciu, de la CDC Imobiliare, prezent la emisiunea „Economia Sudului“, de la Radio Sud. Cristian Clenciu este şi vicepreşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).
Preţurile apartamentelor sunt ţinute de cerere
Dacă nu ar exista cerere pentru acest gen de apartamente, atunci dezvoltatorii nu ar fi urcat atât de mult preţul locuinţelor. Clenciu a mai precizat că cererea pentru apartamente noi ar putea veni, pe de o parte, de la românii care au lucrat sau lucrează în străinătate şi care doresc să investească în imobiliare.
Pe de altă parte, cererea de imobiliare ar putea veni de la bugetarii cărora le-au fost majorate suficient de mult salariile. Aceştia se angajează să plătească rate destul de mari pentru achiziţia de apartamente noi.
„Vom ajunge, inevitabil, la scăderi de preţuri“
Preţurile apartamentelor noi se pot tempera în viitorul apropiat. Specialistul în imobiliare contactat de GdS susţine că această creştere nejustificată a preţurilor ar urma să se tempereze, în perioada următoare.
„Piaţa încă susţine cererea de apartamente noi. Numai că, – şi aici atrag atenţia celor care investesc în piaţa rezidenţială – numărul de apartamente anunţate a fi lansate în construcţie sau cele la care s-a început deja construcţia este extrem de mare pentru un oraş cum este Craiova.
Şi vom ajunge în perioada următoare, inevitabil, la scăderi de preţuri. Eu credeam că vom ajunge chiar din această toamnă la o concurenţă între aceşti dezvoltatori imobiliari şi la o reaşezare a preţurilor. Pentru că în momentul în care numărul apartamentelor noi scoase la vânzare este atât de mare, atunci singura diferenţiere între aceşti dezvoltatori nu poate fi decât prin preţ. Şi, automat, acolo va fi presiunea cea mai mare în perioada următoare. Adică, presiunea va fi pe preţul apartamentelor“, a spus Cristian Clenciu.
Specialistul în imobiliare a menţionat că, într-o primă fază, scăderea de preţuri la apartamentele noi va fi lentă. Ulterior, scăderea va depinde de presiunea financiară care există pe dezvoltatori să vândă locuinţele construite.
Dacă vor fi dezvoltatori care construiesc cu bani din surse atrase, atunci ar fi o presiune pe ei de vânzare accelerată. În astfel de situaţii, aceştia ar lăsa la preţ.
Dezvoltatorii construiesc blocuri pe banii clienţilor
În opinia specialistului de pe piaţa imobiliară, în cazul în care dezvoltatorul construieşte blocul pe banii clienţilor, atunci acesta nu va fi nevoit să vândă rapid locuinţele ridicate.
În astfel de situaţii, clienţii susţin financiar construirea locuinţei, astfel că acela care construieşte nu mai este presat să lase la preţ pentru a vinde rapid locuinţele.
În ultima perioadă, dezvoltatorii imobiliari construiesc imobile pe banii clienţilor şi evită creditele bancare.
Se observă pe piaţa Craiovei o practică de a se vinde locuinţele din stadiul de proiect. Mai este în trend ca viitorii cumpărători să plătească avansuri periodice din valoarea unei locuinţe, pe măsură ce construcţia avansează.
Se începe cu 15-20% din valoarea apartamentului, iar pe măsură ce blocul prinde contur, clientul trebuie să plătească restul de bani. În cazul în care clientul achită întregul apartament înainte ca acesta să fie finalizat, atunci preţul final al apartamentului scade şi cu 15-20%, faţă de preţul afişat iniţial. Practic, cumpărătorul finanţează investiţia. Şi tot cumpărătorul contribuie la menţinerea unui preţ ridicat al apartamentelor, cu discounturi aferente.
„Dezvoltatorul ridică blocul pe banii potenţialilor cumpărători. Aceasta este cea mai ieftină sursă de finanţare. Sunt dezvoltatori care fac oferte anticipate, iar vânzarea se face pe off-plan, adică nici nu a fost construit blocul. Asta înseamnă că acele apartamente există doar pe hârtie“, a menţionat Clenciu.
Atenţie cui daţi banii în avans, pentru un apartament care nu există!
Specialistul în imobiliare atrage atenţia potenţialilor cumpărători să fie foarte atenţi atunci când achiziţionează apartamente. Mai ales atunci când le achită în avans. Riscul asumat de astfel de cumpărători este foarte mare. Ei sunt îndrumaţi să se informeze foarte bine despre istoricul dezvoltatorului. Să se informeze despre firma pe care construieşte, despre materialele pe care le foloseşte, despre documentele pe care le deţine.
„Dacă vânzătorii nu sunt dispuşi să înregistreze, să intabuleze o promisiune de vânzare-cumpărare pentru un viitor apartament, măcar pe terenul pe care ar urma să se facă dezvoltarea (adică dacă nici aceasta nu este o certitudine că îţi vei primi ceea ce ai primit), atunci riscul de a achiziţiona înainte ca blocul să fie construit este extrem de mare.
Se întâmplă diverse situaţii. Şi ştim că există nenumărate cazuri în oraş şi în ţară în care un dezvoltator a vândut aceeaşi viitoare locuinţă la trei – patru persoane. La final, aceştia ajung să îşi dispute dreptul asupra locuinţei între ei. Pentru că nu au pe cine să mai execute“, a precizat vicepreşedintele ARAI.
Firme create pentru fiecare bloc ridicat
El a mai avertizat că unii dezvoltatori îşi înfiinţează câte o firmă pentru fiecare bloc pe care îl ridică. Dacă lucrurile nu merg aşa cum speră dezvoltatorul, el dispare cu banii. Firma lui intră în insolvenţă înainte să finalizeze blocul pe care cumpărătorii l-au achitat. Astfel de cumpărători nu mai au pe cine să execute. Rămân şi fără apartamente, şi cu banii daţi.
Chiar dacă firma pe care a fost construit blocul dispare după ce locuinţele au fost construite şi vândute, tot cumpărătorii au de pierdut. Dacă firma se desfiinţează după ce vinde toate apartamentele, atunci nu are cine să asigure garanţia blocului.
De ce cresc preţurile. Unii introduc terasele în suprafaţa utilă
Cristian Clenciu a mai menţionat că unii dezvoltatori creează falsa impresie că vând apartamente spaţioase. În realitate, aceştia introduc şi terasele (balcoanele) în suprafaţa locuibilă a apartamentului. Astfel, preţul unui apartament este foarte mare şi el pare spaţios. În realitate, suprafaţa utilă este mult mai mică.
„Dacă îşi face calculul un potenţial cumpărător că el cumpără un apartament de 90 de metri pătraţi, cu tot cu terase, dar, de fapt, suprafaţa locuibilă este de doar 70 de metri pătraţi, atunci poate raporta preţul plătit la metrul pătrat cu adevărat util şi va vedea ce sumă mare îi rezultă“, a mai precizat specialistul de pe piaţa imobiliară.
Tot o „găselniţă“ a dezvoltatorilor pentru a vinde a preţuri mari locuinţele noi este şi aceea de a construi apartamentele cu livingul şi bucătăria în regim de open space. Adică fără perete despărţitor între sufragerie şi bucătărie.
Clenciu spune că astfel de practici apar, în general, „pentru a masca suprafaţa mică utilă a locuinţei. Dacă s-ar trasa un perete între living şi bucătărie, spaţiul care ar rămâne pentru fiecare ar fi destul de mic“.
