Ce se întâmplă cu piața imobiliară în 2023

Statisticile Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliara (ANCPI) date publicității în partea a doua a anului arată un trend care a început anul trecut și s-a consolidat în 2022, cu privire la modalitatea financiară prin care se achiziționează imobiliarele. Potrivit datelor de la ANCPI, în primul semestru al anului 2022, din totalul locuințelor tranzacționate pe țară, 56% au fost achitate integral “cu banul jos”. Procentul de locuințe cumpărate cu bani cash și cu bani economisiți în prima jumătate din 2022 este mai mare decât cel înregistrat în perioada similară a anului 2021, când 44% din locuințele cumpărate au fost achiziționate integral cu banii cumpărătorului.

Tendința achiziționării apartamentelor și caselor fără credit ipotecar s-a menținut și în august. Cel puțin la nivelul județului Dolj, din totalul de 213 tranzacții încheiate, 104 au fost achitate integral cu banii cumpărătorului, ceea ce înseamnă circa 49% din totalul locuințelor achiziționate în august.
Din analiza datelor oficiale se observă o diminuare a cererii de locuințe pe credit și o creștere a cererii… cu banii cumpărătorului.

Cine a cumpărat cu cash

De unde au avut cumpărătorii bani? Nu este la îndemâna oricui să economisească 100.000 de euro pentru a-și cumpăra o locuință. Totuși, într-o singură lună, 104 craioveni și-au cumpărat apartamente și case cu banul jos. Datele noastre arată că, în primul rând, au investit în imobiliare persoanele care muncesc în străinătate. Au venit cu bani și au cumpărat cu cash. De regulă, aceste persoane achiziționează apartamente sau case pentru familie.

În al doilea rând, există persoane care au avut economii păstrate în depozite bancare pentru care primeau dobânzi derizorii comparativ cu rata inflației şi au decis să investească în imobiliare, intuind că investițiile în acest domeniu ar putea fi un “refugiu” împotriva inflației. În al treilea rând, persoane care investeau în acțiuni pe Bursă sau în alte instrumente financiare similare și care s-au retras de pe piețele financiare, în condițiile în care acestea înregistrează scăderi semnificative. În ultimele două cazuri, imobilele ar putea să fi fost achiziționate în scop investițional.

Dar oare mai sunt investițiile în imobiliare refugii contra inflației? În 2008, la o situație economico-financiară diferită de cea de acum, prețurile imobiliarelor au scăzut vertiginos. În 2022, nici veniturile din chirii, nici prețurile imobiliarelor nu au depășit rata anuală a inflaţei. Chiar s-au situat cu mult sub rata inflației. Cei care ar dori să cumpere în scop investițional își vor face și mai riguros calcule legate de randamentele viitoare din sectorul imobiliar.

Dobânzile variabile la creditele bancare reduc cererea de locuințe

Doar jumătate dintre cumpărătorii de pe piața imobiliară au mai achiziționat cu credit ipotecar. Dobânzile bancare au urcat în 2022, iar pe măsură ce BNR crește dobânda de politică monetară, trendul dobânzilor variabile practicate de bănci la credite rămâne ascendent. Indicele IRCC aplicat în calculul dobânzii variabile la creditele ipotecare aproape că s-a dublat în octombrie la 4,06%, iar din martie crește la peste 6%. Ceea ce înseamnă că persoanele care s-au împrumutat recent au o componentă de dobândă mai mare în calculul ratei lunare, deci vor fi cei mai afectați de creșterea dobânzilor variabile.

Chiar dacă ROBOR este între 7-8%, iar IRCC este 4,06% tendința ambilor indici de dobândă variabilă este de creștere. Dobânzile variabile vor genera costuri suplimentare cu plata ratelor și pe viitor. Deci, persoanele care vor dori să acceseze credite ipotecare vor fi şi mai prudente. În septembrie 2022, piața creditelor ipotecare s-a prăbușit, la nivel național, iar acesta poate fi doar începutul…

IRCC își pune amprenta asupra creditelor acordate după luna mai 2019 și se modifică (în credite) din șase în șase luni. IRCC creşte vertiginos, ceea ce se traduce prin încă o scumpire a creditelor noi în 2023. Dat fiind comportamentul schimbat al cumpărătorilor de imobile pe final de 2021 și pe tot parcursul scurs din 2022 de a cumpăra cu banii proprii locuințele, piața imobiliară poate avea o evoluție dictată mai mult de cererea de locuințe ce vine de la acest segment.

Ce se poate întâmpla cu prețurile imobiliarelor în 2023

În anul care vine, tranzacțiile din zona imobiliară vor depinde de mai mulți factori. La fel vor fi influențate și prețurile. În 2022, dezvoltatorii au avut drept motiv al scumpirilor (în special la locuințele noi) creșterile de prețuri la materialele de construcții. În partea a doua a anului 2022, creșterile de prețuri la materialele de construcții s-au temperat pe toate bursele din regiune. Lanțurile de aprovizionare s-au refăcut și, în marea majoritate a produselor, nu au mai fost sincope în aprovizionare că în anul 2021 și în prima parte din 2022. Deci vânzătorii nu ar mai avea motive să invoce creșteri mari de prețuri cauzate de materialele de construcții, decât în situații punctuale.

În cazul în care teama de dobânzi variabile din ce în ce mai mari la bănci va fi în creștere, atunci cererea de apartamente sau case cumpărate pe credit va fi în scădere continuă. Acest lucru a început în 2022. Teama de o recesiune economică și de accelerarea tensiunilor geopolitice iarăși își poate pune amprenta asupra cererii de locuințe cu credit, diluând-o. Se vor mai împrumuta la bănci doar cei care au siguranța locului de muncă și au nevoie de o locuință. Concret, se vor împrumuta cei care trebuie neapărat să își cumpere acum o locuință din diverse motive și care își pot bugeta și plăti un credit pentru un apartament vechi, cunoscut fiind faptul că prețurile la apartamentele vechi au o tendință de scădere din a doua parte a acestui an.