Construcția cartierului chinezesc din Craiova trece prin anumite dificultăți financiare, dar reprezentanții investitorului spun că sunt probleme temporare, inerente oricărui șantier, care se vor rezolva în cel mai scurt timp. Firmele de construcții nu au plecat de pe șantier, așa cum s-a zvonit în spațiul public, ci lucrează, ce-i drept, într-un ritm mai lent, dintr-un motiv foarte simplu, recunoscut chiar de investitor și de Primăria Craiova: nu sunt suficienți bani în acest moment pentru achiziționarea materialelor care să permită firmelor de construcții să lucreze la capacitate maximă.
În ultimele zile, au apărut în spațiul public informații alarmante despre plecarea de pe șantierul chinezesc a firmelor angajate să construiască cele 1.800 de apartamente la prețuri reduse pe terenul pus la dispoziție de Primăria Craiova firmei Shandong Ningjian Construction. Motivul ar fi fost neplata lucrărilor efectuate până în prezent. Datorită interesului public major pentru investiția despre care reprezentanții primăriei spuneau că este foarte sigură, financiar și tehnologic, GdS a vorbit cu principalii actori implicați în construirea cartierului. Iar realitatea este următoarea: firmele nu au plecat de pe șantier, ci lucrează în continuare, dar la capacitate redusă, iar în circuitul financiar au apărut unele sincope în asigurarea finanțării pentru materia primă, adică betonul și fier-betonul în această fază a construcției, din două motive: primul se datorează faptului că firma din China nu a obținut deocamdată creditul de la Banca de Dezvoltare a Chinei, din cauza unui raport de audit defavorabil realizat de o firmă de avocatură din România. Al doilea motiv are legătură cu neîncasarea de către Shandong Ningjian a unei sume consistente de bani de la primăria unui municipiu din China, acolo unde a efectuat lucrări de construcții. În consecință, nici banii nu au mai curs ca până acum, firma din China investind circa opt milioane de euro la Craiova până în prezent.
Emoții la primărie
În aprilie anul acesta, autoritățile locale inaugurau cu fast, în prezența premierului României, șantierul de pe strada Caracal nr. 132, acolo unde investitorul chinez, Shandong Ningjian, ar urma să construiască un cartier cu peste 1.800 de garsoniere, apartamente și penthouse-uri la prețuri reduse, grădiniță, piscină și tot ceea ce îi mai trebuie unei zone rezidențiale. Asumat personal de primarul Lia Olguța Vasilescu, care garanta pentru fiabilitatea lui, proiectul a stârnit polemici la început. S-a spus că este chinezărie, că restul firmelor de construcții din oraș vor avea de suferit din cauza ajutorului dat chinezilor de primărie, care le punea la dispoziție toate utilitățile sau că pe șantier vor lucra chinezi și nu craioveni. În cele din urmă, Consiliul Local Craiova a aprobat concesionarea unei suprafețe de teren de 6,7 hectare, teren primit de primărie prin hotărâre de guvern de la Ministerul Apărării, care a obligat însă municipalitatea să folosească terenul doar pentru construirea cartierului. La licitația organizată pentru concesionarea terenului s-a prezentat o singură firmă: Shandong Ningjian din China. Cu ea s-a și semnat contractul de concesiune, care prevedea, printre altele, că, în cazul în care renunță la investiție, tot ce a apucat să construiască revine primăriei. Chinezii au început negocierile și și-au ales partenerii de afacere. Au angajat patru firme de construcție pe care le plătesc doar pentru manoperă și încă trei de la care cumpără materia primă, în primă fază fiind vorba despre beton și fier-beton. Cei patru constructori sunt: filiala românească cu sediul în București a firmei portugheze Confrasilvas, Building Astrom din Pitești, și două firme din Craiova: Recon și Verde Construct. Cei trei furnizori de materie primă sunt unul din București și doi din Craiova: Procema, respectiv Mitliv și Sucpi.
Shandong a cumpărat materia primă după următorul sistem, care i-a permis anumite reduceri de preț: plătea în avans, apoi primea marfa, pe care o punea la dispoziție constructorilor. Cu aceștia din urmă are alt sistem de lucru: constructorul execută lucrarea cu materialele cumpărate de firma din China, apoi întocmește devizul și așteaptă să i se deconteze factura. Ei bine, undeva, pe acest circuit al banilor, s-a defectat o rotiță. Nu mult, doar cât să le dea emoții celor din Primăria Craiova, care garantaseră că proiectul va fi fără cusur. Numărul muncitorilor de pe șantier s-a redus, iar lucrările nu au mai înaintat cu viteza de la început. Au plecat firmele de pe șantier? Nici vorbă, au declarat reprezentanții primăriei și ai investitorului. Pur și simplu, anumite probleme independente de firma chineză au scurtcircuitat ritmul alert în care se ridicau blocurile.
Shandong nu a primit creditul de la bancă și are bani de recuperat din China
În lipsa primarului Olguța Vasilescu, aflat în concediu, viceprimarul Mihail Genoiu a explicat pentru GdS cum se văd lucrurile de la vârful municipalității. „Din informațiile mele, firmele nu au plecat, se lucrează în continuare, dar se lucrează puțin mai lent, s-a redus ritmul cu care s-a lucrat până acum. Sunt ceva probleme între firma chineză și furnizorii de materiale de construcții, lucru care a dus la încetinirea lucrărilor. Probabil sunt mici probleme și la constructori, dar nu aceasta ar fi problema numărul unu, pentru că nu sunt sume mari între ce au decontat constructorii și ce au de plătit chinezii. Toată această problemă apare de la o întârziere a răspunsului Băncii de Dezvoltare a Chinei vizavi de creditul pe care trebuie să-l acorde firmei Shandong. Banca este într-o perioadă de analiză a studiului și a riscului pe care îl reprezintă acest contract pe care îl finanțează. În China, ca și în Europa sau oriunde în lume, un credit se acordă cu o cotă de coparticipare, adică dacă vrei un credit trebuie să vii și tu cu partea ta de contribuție, lucru pe care chinezii l-au făcut. Nici nu se punea problema de creditare dacă ei nu începeau finanțarea, adică dacă nu începeau ei primii lucrările. Și, în această cotă de finanțare, ei și-au adus contribuția, și-au făcut plățile la zi, nu au fost probleme. Au mai fost de multe ori întârzieri și datorită circuitului anevoios al banilor de la Banca de Dezvoltare a Chinei până la constructorii din Craiova. Dar, în final, el trebuie finanțat de această Bancă de Dezvoltare care, în cursul anului 2014, a încheiat un contract cu o firmă de avocatură din România pentru a le face un studiu de risc vizavi de acest contract. În afară de faptul că firma respectivă a lucrat foarte greu, se pare că nici informațile pe care le-a transmis atât băncii, cât și constructorului și referințele pe care le-au luat nu au fost cele mai exacte și corecte, lucru care a determinat banca chineză, în discuții cu investitorul chinez, să solicite schimbarea firmei de avocatură“, a declarat Genoiu.
Viceprimarul a precizat că primăria a cerut explicații firmei din China, iar reprezentanții acesteia au menționat două motive pentru problemele din prezent. „Am avut un schimb de corespondență cu reprezentanții firmei din China, le-am transmis un mail în care le arătam îngrijorarea față de încetinirea ritmului pe șantier, la care dânșii au răspuns că întârzierea a avut două motive: firma Shandong are de recuperat datorii foarte mari de la municipiul Jining din provincia unde lucrează, pentru lucrări executate de dânșii acolo, iar primăria de acolo i-a întârziat cu plățile. Al doilea motiv este că Banca de Dezvoltare a Chinei nu a finalizat procedura de acordare a creditului. Grupul de avocatură din România, angajat de bancă, a redactat eronat raportul de evaluare a riscului proiectului, raport care este esențial pentru acordarea creditului. Iată ce scria în e-mail-ul de la firma din China: „Acum trei zile am căzut de acord cu banca la schimbarea avocatului și refacerea raportului ca să obținem creditul. După ce am primit e-mail-ul dumneavoastră (al Primăriei Craiova – n.r.), am vorbit cu președintele, l-am informat de îngrijorarea despre situația creată, i-am atras atenția asupra consecințelor și a încetinirii lucrărilor. Domnul președinte a garantat că face tot posibilul ca fondurile să fie puse la dispoziția firmei din România. Vă rog să fiți încredințați că dificultățile sunt temporare și vor fi depășite“, a spus viceprimarul.
Genoiu: Sperăm să nu mai existe această problemă în septembrie
Întrebat care sunt riscurile în cazul în care banca nu acordă creditul, Genoiu a spus că, din punctul său de vedere, problemele din prezent sunt temporare, dar că firma are capacitatea de a finanța singură proiectul. Un stimulent în a continua investiția este faptul că a investit până acum circa opt milioane de euro în șantierul de la Craiova, bani pe care îi va pierde dacă renunță la proiect. „Eu am încredere că este o situație temporară. Firma este pe picioarele ei, a investit aproximativ opt milioane de euro. Conform contractului de concesiune în momentul în care abandonează proiectul, pierde absolut tot ce a investit, deci își face un calcul și, dacă are posibilitate să finanțeze singură, merge până la capăt și își recuperează investiția din vânzarea apartamentelor“, a spus el. Genoiu a precizat că nu știe detalii despre raportul de audit presupus a fi fost greșit întocmit. „În general, în aceste rapoarte sunt lucruri tehnice, adică se analizează riscul de a nu se vinde, riscul de a avea un partener neserios, ceea ce nu se pune problema în cazul Primăriei Craiova, cam acestea să fie riscurile de a nu duce la capăt un proiect din motive independente de clientul pe care îl ai. Analiza clientului și-o face Banca de Dezvoltare și, probabil o are, pentru că Shandong este un client cu care lucrează de mult. Dacă acest raport a ieșit în felul acesta, ori firma de avocatură nu a înțeles ce solicita partea chineză, ori a fost și rea-credință“, a declarat viceprimarul.
Care sunt consecințele pentru craiovenii care așteaptă contractarea apartamentelor? Probabil, termenul de contractare se va decala, dar acest lucru nu reprezintă o problemă. „Există riscul ca, pentru o perioadă, să se întrerupă lucrările, însă termenul de finalizare este 2017, iar ritmul de execuție făcea ca proiectul să fie finalizat cu un an mai devreme. Probabil, termenul de contractare a apartamentelor se va decala. Ei au declarat constant că preluarea bazei de date de la primărie și contractarea se vor face în momentul în care blocurile vor ieși din pământ. Să zicem că primul bloc, de la stradă, ar fi la etajul unu. Noi sperăm ca această problemă să nu mai existe în septembrie“, a concluzionat viceprimarul.
Shandong: Nu sunt datorii scadente în acest moment
De partea cealaltă, reprezentantul firmei chineze la Craiova, consultantul Corneliu Stănescu, a explicat că este doar o furtună într-un pahar cu apă. „Probleme sunt peste tot în lume, mai ales pe un șantier ca acesta, unul foarte mare. Sunt tot felul de probleme, care sunt rezolvabile. În acest moment, compania chineză nu are nici o datorie la firmele care construiesc. Nu sunt datorii scadente în acest moment. Nu sunt probleme esențiale. Au fost probleme generate de valul de căldură și normal că s-a lucrat mai încet, sunt probleme legate de controale. De exemplu, astăzi (miercuri -n.r.) Inspectoratul Teritorial de Muncă a oprit lucrările unei firme ca să remedieze unele defecțiuni. Din cele patru firme, una merge mai încet, una s-a oprit azi, iar două merg bine. Firma chineză este foarte mare, nu are probleme financiare, categoric, dar, bineînțeles, în fluxul financiar pot apărea sincope, probleme minore care se întâmplă peste tot în lume. Au apărut mici disfuncționalități în ultima săptămână în derularea contractelor cu furnizorii de materie primă. Nu sunt probleme contractuale cu nici o firmă de pe șantier“, a spus Stănescu. Întrebat dacă firma va primi creditul necesar de la bancă și dacă va recupera în curând creanțele de la primăria din China, consultantul a precizat că ambele probleme se vor rezolva în cel mai scurt timp. „Compania are lucrări la mai multe primării din China și, într-adevăr, are creanțe mari de recuperat, peste o sută de milioane de dolari. Eu când am fost la ei în vizită aveau 100 de șantiere deschise. Deci este normal să apară la un moment dat o mică deficiență. Banii se vor recupera fără probleme. Vorbim aici de primării, de statul chinez. Creditul de la bancă finanțează doar o parte din investiție, aproximativ 70%. Restul de 30% este asigurat din sursele proprii ale firmei. Desigur, sunt procente informative. În acest moment sunt făcute diligențe pentru semnarea contractului în proporție de 90%. În raportul firmei de avocatură sunt anumite informații vădit mincinoase. Banca de Dezvoltare a Chinei nu a crezut acest raport și a comandat la altă firmă alt raport, dar asta înseamnă timp pentru noi“, a explicat Stănescu. Întrebat când va începe contractarea, acesta a spus că la sfârșitul lunii septembrie. „Există un compartiment special creat, se face pregătirea persoanelor care se vor ocupa de acest lucru, s-a găsit și un loc unde se vor face precontractările și cred că cel mai târziu la sfârșitul lunii septembrie vor începe“, a mai spus el.
Firmele de construcții și furnizorii de materiale cu care a discutat GdS au declarat că nu sunt probleme majore pe șantier. Cum furnizorii de materiale oferă materie primă numai după ce primesc banii, logic, ei nu au cum să acumuleze datorii de încasat. „Noi avem contracte semnate prin care primim plata în avans și apoi furnizăm marfa. Contractele cu firma chineză nu au un termen anume stipulat, ci doar o anumită cantitate pe care ea se obligă să o cumpere de la noi. Ei au făcut anumite comenzi, dar a mai rămas din contract. Nu s-a încălcat nici o clauză din contract“, a spus reprezentantul unui furnizor. Nici firmele de construcții nu se plâng. „Noi ne-am pregătit, așa cum o facem întotdeauna, pentru o întârziere de două luni. Până acum ar fi vorba de o lună întârziere, dar continuăm lucrările fără probleme. A fost și vara, au fost concedii“, a spus unul dintre constructori.
OCPI Dolj dă frisoane primăriei
Altă disfuncționalitate a apărut la întabularea contractului de concesiune semnat cu Primăria Craiova. Pentru a putea vinde apartamentele, Shandong trebuie să întabuleze acest contract la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dolj. Registratorul Florin Bălănescu a respins solicitarea firmei, deoarece aceasta a solicitat întabularea cu o suprafață mult mai mică decât cea din contract. Pe scurt, contractul de concesiune are o clauză care prevede că, după semnarea lui pentru întreaga suprafață de 67.000 de metri pătrați, Shandong va preda primăriei mare parte din el pentru introducerea utilităților, iar el își va continua construirea blocurilor pe o suprafață de 19.000 de metri pătrați. Consiliul local a adoptat mai multe hotărâri, una dintre ele prevăzând reducerea suprafeței concesionate la 19.000 de metri pătrați. Registratorul a motivat respingerea, spunând că suprafața de 19.000 de metri pătrați nu este individualizată și că acest lucru se face doar prin dezmembrarea terenului din întregul de 67.000 de metri pătrați.
„Imobilul ce a făcut obiectul concesiunii (…) în suprafață de 19.304,34 metri pătrați nu este individualizat cu număr cadastral, nefiind îndeplinită condiția prevăzută de art. 29, lit c din Legea nr. 7/1996R“, se arată în respingere. Registratorul a mai arătat că Shandong a cerut notarea în Cartea Funciară a dreptului de concesiune, numai că acest drept nu se notează, ci se întabulează. Bălănescu a avertizat, în motivarea respingerii, că hotărârile adoptate de Consiliul Local Craiova au consecințe nefaste asupra proiectului imobiliar, și anume au încălcat însăși hotărârea de guvern prin care terenul a fost atribuit Craiovei. Pe scurt, Florin Bălănescu a considerat că primăria nu putea să diminueze suprafața, deoarece ea a primit de la guvern 6,7 hectare destinate construirii de locuințe, iar obligația era de a construi pe teren în întregul său și nu pe terenuri rezultate din dezmembrări. „Conform articolului 4 din Hotărârea de Guvern nr. 1052/2013 (prin care s-a atribuit terenul Craiovei – n.r.) în cazul în care nu se va respecta destinația imobilului, obligația (…) prevăzute la art. 2, alin. 2(…) acesta revine de drept în domeniul public al statului și administrarea Ministerului Apărării Naționale (…) În concluzie, (…) Primăria Craiova nu a respectat obligația privind destinația imobilului, obligația asumată de a utiliza în vederea construirii de locuințe imobilul transmis în suprafață de 6,7 hectare, motiv pentru care prezenta încheiere se va comunica și Guvernului României, precum și Direcției Județene de Informații Dolj“, se mai arată în motivarea întocmită de Florin Bălănescu. Atăt primăria, cât și investitorul consideră că terenul este al primăriei, dar fiecare nuanțează. În timp ce constructorul consideră că este o greșeală a OCPI, motiv pentru care a și făcut cerere de revizuire, primăria apreciază că firma din China a greșit la întocmirea cererii. „Juriștii noștri o consideră o greșeală a OCPI, motiv pentru care s-a făcut contestație. Nici nu ai cum să construiești pe toată suprafața. Există un Plan Urbanistic Zonal, un procent de ocupare a teritoriului“, a spus Corneliu Stănescu. El a precizat că întabularea contractului de concesiune nu este obligatorie la semnarea precontractelor, ci în momentul semnării contractelor de vânzare- cumpărare.
Pe de altă parte, Mihail Genoiu crede că firma a greșit, dar consideră că terenul este tot al primăriei. „În mod eronat, firma chineză a solicitat întabularea suprafeței ocupate de blocuri. În mod normal trebuia să solicite întabularea contractului de concesiune și cred că au și revenit asupra acestei chestiuni cu suprafața totală prinsă în contract de 67.000 de metri pătrați“, a precizat el.
