În această vară s-a dovedit încă o dată că restanțierii sunt o povară pentru asociațiile de proprietari din Craiova, dar mai ales pentru vecinii bun-platnici. De ce? Pentru că din cauza lor mii de craioveni au rămas fără apă caldă și riscă să rămână în frig în această iarnă.
Există în Craiova proprietari care au datorii acumulate la întreținere de la 50.000 până la 100.000 de lei. De ce s-a ajuns aici și care are fi modul prin care asociațiile să stopeze acest fenomen? Prima cauză este neputința unor proprietari de a achita întreținerea, dar și rea-voință din partea altora, care nu înțeleg că trebuie să achite folosința unor utilități. Neglijența sau necunoașterea cadrului legal de către reprezentanții asociației, teama de vecinii restanției care uneori îi apostrofează și-i amenință, delapidările care au lăsat casieria goală sunt alte cauze.
În primul rând, este bine de știut faptul că legea permite asociației să înceapă un proces în fața instanței de judecată împotriva datornicilor. Drept urmare, reprezentanții asociaței pot recupera cotele de întreținere și a celorlalte creanțe datorate de locatari respectând prevederile legale. Articolul 50 din Legea nr. 230/2007 spune că asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Înainte de a merge în instanţă, asociaţia mai are la îndemână o operaţiune simplă, ieftină şi eficientă ca să nu piardă banii de întreţinere datoraţi de rău-platnici: privilegiul imobiliar, care se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari. „După lege, proprietarul devine restanțier după ce apare pe lista de plată a întreținerii cu un debit acumulat pe o perioadă de trei luni. După acest termen poate fi chemat în instanță. De exemplu, luna ianuarie se întocmește în februarie și devine scadentă în data de 20 – 25 martie. Din acest moment, asociaţia are la dispoziție 90 de zile până poate acționa în instanță restanţierul. Totuși, înainte de a ajunge în instanță asociația încearcă să recupereze restanțele pe cale amiabilă“, a declarat Ion Pătrulescu, președintele UAP.
Procedură ca la lege
Procedura de recuperare a cotelor de întreținere de la datornici are trei etape. În primul rând, punerea în întârziere, conform art.1522 din Noul Cod Civil, în care se fac demersuri necesare pentru punerea în întârziere a debitorului, acordându-se un termen rezonabil pentru achitarea datoriei. „Asociația are discuții cu debitorii, emite somații. Unii dintre debitori vin şi îşi achită datoria, alţii promit că vin să plătească, dar nu se țin întotdeauna de cuvânt. Este bine ca președintele, comitetul să ia o declarație notarială în baza căreia avem timp ca în trei ani de la data încheierii acesteia să-l acționăm în instanță și astfel nu pierdem termenul“, a mai precizat președintele UAP Craiova.
În al doilea rând, debitorul este acționat în instanță. În această fază demarează procedurile uzuale privind chemarea în instanță a debitorului-pârât. „Inițial se pregătește judecata fără participarea părților în ședință publică. Instanța emite acte de procedură, se comunică acte către pârât, apoi acesta are 25 de zile la dispoziție să depună întâmpinare. Aceasta îi este comunicată reclamantului pentru a formula răspuns la întâmpinare. Apoi se stabilește primul termen. Durata procesului este în funcție de complexitatea cauzei și de poziția pârâtului prin întâmpinare, care poate invoca diferite aspecte – că a contestat lista de plată, că a fost trecut mai mult la întreținere. Iscându-se astfel de discuții se ajunge la o expertiză și procesul durează șase luni, opt luni. Am avut dosare în care am schimbat trei experți și s-au prelungit mult“, a mai explicat Ion Pătrulescu.
Uneori durează și ani până la obţinerea unei hotărâri în instanţă, timp în care datornicul acumulează şi alte datorii.
„Şi noi avem un restanțier din 2004, în 2007 a fost ultima dată când şi-a achitat o lună la întreținere. După ceva timp l-am acţionat în judecată, dar degeaba. Sunt peste cinci ani de când este dosarul la Judecătorie şi nu se face nimic. Suntem fără apă caldă şi o să fim și fără căldură din cauza acestor datornici“, spune Ion Marius, proprietar din Asociaţia de proprietari nr. 5 Lăpuş, Cămin avioane 155A.
Abia după încheierea procesului în faţa instanţei de judecată şi obţinerea unei hotărâri definitive, asociaţia trece la cea de-a treia etapă, executarea silită.
Cu restanţierii la executor!
După obținerea unei hotărâri judecătorești, datornicii pot să vină de bună voie să-şi achite datoriile către asociaţia de proprietari. Dacă refuză în continuare să achite sumele restante, se apelează la un executor judecătoresc. Această etapă corespunde recuperării debitului care se poate face prin executare silită mobiliară sau imobiliară. În acest fel a înţeles să recupereze restanţele de ordinul zecilor de mii de lei Asociaţia de proprietari Viitorul de la unul dintre proprietarii cu debite. „Avem restanţieri care au de plătit la întreţinere şi câte 48.000 de lei. Sumele se recuperează foarte greu. Cu unul dintre rău-platnici am ajuns la executor şi am mers pe executare silită imobiliară. Când a văzut aşa s-a decis să-şi vândă singur apartamentul şi să vină să ne achite banii“, spune Petria Doană, președinta Asociației de Proprietari Viitorul, Calea București. Aceasta a adăugat că, în cazul restanţierilor, executaţi prin poprire pe venituri, sumele se recuperează în rate, iar datoria se stinge cu greu.
Tocmai de aceea, specialiştii în domeniu, în speţă executorii judecătoreşti, spun că asociaţiile ca şi creditor trebuie să opteze pentru toate variantele de executare silită premise de lege.
„În momentul în care creditorul vine cu o hotărâre judecătorească definitivă întocmesc un dosar de executare și îl trimit la instanță pentru încuviinţare. Totul durează trei săptămâni, o lună. După aceasta trimit somație debitorului prin care îl înștiințez că este executat silit și că trebuie să plătească datoria în termen de o zi. Așa spune legea, în caz contrar se trece la executare silită. Executare silită se face prin poprire pe salariu, pe conturi, dar şi pe bunurile mobile sau imobile. Creditorul poate să ceară executarea prin poprire doar dacă creanța este sub 10.000 de lei. La executarea imobiliară se ajunge când debitul este peste această sumă. De multe ori apartamentele sunt în cotă-parte și în hotărâre figurează decât unul și atunci asociația trebuie să facă partaj sau succesiune. Creditorul cere în instanță acest lucru. Când sumele nu sunt exagerat de mari, oamenii se mobilizează și vin să plătească. Mulţi vin şi cer să plătească eşalonat, dar eu trebuie să cer acordul creditorului și dacă acesta acceptă, debitorul își poate salva apartamentul. Dacă nu se ține de planul de eșalonare se ajunge în cele din urmă tot la executarea silită. Sumele se plătesc către executor în contul de consemnare la bancă sau la executor. Eu îi dau chitanță și ulterior îi distribui creditorului și astfel se stinge treptat creanța. Dacă o creanță este mai mare durează un an doi, trei. De exemplu, restanţierul are de plătit 40.000 de lei și creditorul nu cere executare imobiliară, cel dintâi plătește la un salariu de 1.200 de lei, adică 400 de lei pe lună, ceea ce durează. Uneori creditorii cer și calcularea unui indice de inflație dacă nu au solicitat cumva în instanță și dobânda legală. Indicele de inflație se calculează de la momentul rămânerii hotărârii definitive până la plata definitivă a datoriei. Dacă se face executare imobiliară şi sunt mai mulţi coproprietari, cei de la asociație, creditorul, trebuie să ceară să se facă partajarea bunurilor. Dacă perioada de timp este foarte mare înseamnă că acolo s-a întâmplat ceva, poate că instanța a decis o suspendare a hotărârii. Cei de la asociație trebuie să facă executarea și pe bunuri mobile, nu trebuie să meargă pe poprire și executare imobiliară. Eu îi sfătuiesc să folosească toate modalitățile prevăzute de lege. În cerere, creditorul solicită modul în care se efectuează executarea. Se ajunge la aceste sume foarte mari, pentru că unii dintre președinții asociațiilor nu sunt vigilenți și nu acționează în instanță debitorul la termenul prevăzut de lege sau la un anumit cuantum. Nu stai să crească valoarea debitului la sume pe care mai greu le poți recupera sau se prescriu“, spune Gheorghe Ungureanu, executor judecătoresc.
Altă problemă pe care asociațiile o întâmpină atunci când trebuie să recupereze datoriile de la proprietarii restanțieri și ajung la executarea silită este legată de costurile executării (cadastru, evaluare, partaj). Legea spune că aceste costuri sunt susținute de către creditor, adică de asociație. Prin urmare, aceasta trebuie să dețină acești bani. Sunt situații în care fondurile se iau din încasări, ceea ce nu este corect. De cele mai multe ori, reprezentanții asociațiilor de proprietari sunt prevăzători și pun penalități, de unde pot lua fondurile necesare executării silite. „Sumele necesare le luăm din fondul de penalități. Ulterior, banii se recuperează din vânzarea apartamentului. Asociația de proprietari nu are alte fonduri“, a precizat Gheorghe Berceanu, președintele Asociației de proprietari nr. 23 Craiovița Nouă.
În concluzie, pentru a stopa acest fenomen în care sumele restante ajung să atingă valori enorme, asociațiile de proprietari au obligația, înainte de toate, de a acționa în justiție proprietarii care se fac vinovați pentru neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru mai mult de 90 de zile de la data afișării listei de întreținere.
