Nu este asociaţie de proprietari care să nu aibă restanţieri la întreţinere. Rău-platnicii sunt o povară pentru asociațiile de proprietari din Craiova, dar mai ales pentru vecinii bun-platnici. De ce? Pentru că din cauza lor mii de craioveni au rămas fără apă caldă și riscă să rămână în frig.
Asociațiile de proprietari pot să pună ipotecă pe apartamentele locatarilor care au întâziat cel puțin două luni cu plata întreținerii. Ulterior, ajung cu aceştia în instanţă, dar să-i execute silit nu pot decât dacă datoria depăşeşte suma de 10 mii de lei. Există şi varianta ca proprietarul să aibă cumulat două sau mai multe datorii către asociaţia de proprietari care împreună ajung la 10 mii de lei sau depăşesc această sumă.
În acest ultim caz se poate trece la vânzarea apartamentului rău-platnicilor după ce se obţine o hotărâre judecătorească definitivă şi este investită cu formulă executorie. De multe ori locatarii merg si plătesc o parte din debit, scad datoria sub 10 mii de lei şi în acest fel blochează vânzarea.
Executare silită.Ce spune legea asociaţiilor de proprietari
Preşedintele Uniunii Asociaţiilor de Proprietari, Ion Pătrulescu aduce în prim-plan prevederile Legii 196/2018.
În articolul 80 al legi se specifică: „Asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiul general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăţi individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate”.
Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art.78.
La articolul 78 se specifică: „Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului, asupra datoriilor, şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe. Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier.
Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate. Executorii judecătoreşti sunt obligaţi să înştiinţeze în scris, potrivit prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările ulterioare, asociaţia de proprietari cu privire la termenele de intervenţie şi la posibilitatea intervenţiei în cursul executării silite pornite de un creditor împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care este constituită respectiva asociaţie de proprietari.
Cum a vândut o asociaţie apartamentul unui restanţier
Preşedintele Asociaţiei de Proprietari nr. 6 Nicolae Titulescu spune cum a reuşit să recupereze datoriile la întreţinere de la un locatar rău-platnic şi pe deasupra cu restanţe la bancă.
„Am reuşit să vând un apartament pentru datorii. Locatarul avea peste 20 de mii de lei restanţe la întreţinere. În plus avea datorii şi la bănci. El a spus că nu are posibilitatea să plătească. Iniţial, asociaţia de proprietari l-a somat în scris, apoi am făcut angajament de plată. Nu a plătit şi am ajuns în instanţă. Instanţa a decis că, admite acţiunea asociaţiei şi obligă pârâtul la suma pe care o datora.
L-am chemat la asociaţie să plătească suma recunoscută de instanţă, dar a refuzat să vină. În această situaţie am mers la un executor judecătoresc am investit hotărârea cu formulă executorie şi am trecut la executare silită. Ulterior apartamentul s-a vândut, asociaţia inclusiv băncile s-au îndestulat, iar proprietraul a mai rămas cu 2, 25 de lei.
Toată operaţia a durat şase luni după ce hotărârea a rămas definitivă şi a fost dusă la executor„, spune preşedintele asociaţiei de proprietari din cartierul Nicolae Titulescu, Ion Dăbuleanu.
Acesta a mai spus cum a procedat executorul judecătoresc cu locatarul debitor.
„Executorul îl notifică. Apoi dă anunţul publicitar, inclusiv la uşa asociaţiei de proprietari. Apartamentul se poate vinde la prima strigare cu preţul de evaluare, la a doua strigare cu 75%, iar la a treia strigare se ajunge la 50% din costul apartamentului”, a mai spus preşedintele Asociaţiei de proprietari.
Asociaţiile de proprietari recurg la executare silită mai rar
Executorii judecătoreşti spun că asociaţiile de proprietari din Craiova ajung cu datornicii mai rar la executor. Restanţierul poate scăpa de executarea silită din mai multe motive. În primul rînd, îşi plăteşte o parte din debit şi rămâne cu o datorie sub suma de 10 mii de lei, atunci nu mai poate fi executat silit. În al doilea rând, face o eşalonare a debitului şi în timp îşi plăteşte restanţele.
„Asociaţia vine la mine când are o hotărâre investită cu formulă executorie. Datoria trebuie să fie mai mare de 10 mii de lei. Eu îi trimit somaţie debitorului şi urmez procedura legală. Îl chem la mine şi îl pun să declare toate bunurile pe care le are. Poţi să-i execuţi bunurile mobile. Poţi să-i execuţi conturile . Poţi să-i pui poprire pe veniturile salariale. În cazul în care nu există altă posibilitate şi nu ai ce să faci treci la evaluarea bunului imobil, îi faci publicitate şi îl scoţi la vânzare. Un apartament de 50 de mii de euro poţi să-l dai şi cu 45-40 de mii de euro. Uneori este mai bine ca proprietarul să şi-l vândă singur şi să plătească datoria. Dacă vii în concurenţă cu banca, asociaţia abia îşi recuperează debitele. De obicei locatarii sunt înţelegători când ajung în această situaţie. Sunt şi excepţii, atunci eu aplic legea. În concluzie, la asociaţii se execută mai rar. Nu vorbim când avem datorii de 50 de mii de lei, atunci treci la executare”,explică executorul judecătoresc Gheorghe Ungureanu.
