În luna aprilie a acestui an, vânzările de apartamente au scăzut vertiginos, atât comparativ cu luna martie, cât și în comparație cu aprilie 2021. Potrivit datelor publicate de Agenția de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în aprilie 2022 s-au tranzacționat în Dolj doar 197 de apartamente, în scădere cu 127 față de martie când se vânduseră 324 de apartamente în Dolj. Scaderea din aprilie 2022 este evidentă și în comparație cu aprilie 2021 când se vânduseră 215 apartamente în Dolj.
GdS a efectuat o analiză a pieței imobiliare din Craiova, comparând oferte, date statistice, analizând factorii care au perturbat piața în ultima perioadă și perspectivele în viitorul apropiat.
De ce au scăzut vânzările de apartamente la jumătate, în aprilie
În luna martie, din cele 324 de apartamente tranzacționate, doar aproximativ jumătate au fost cumpărate cu credit ipotecar, potrivit ANCPI, respectiv s-au instituit 172 de ipoteci. Restul de 152 de apartamente s-au tranzacționat cu “banul jos”, deci fără credit.
În aprilie, din cele 197 de apartamente tranzacționate, mai puțin de jumătate au fost achiziționate cu ipotecă (97 de tranzacții), iar restul au fost cu bani cash, plus economii (100 de tranzacții fara credit), potrivit ANCPI.
În luna martie au fost mai multe tranzacții perfectate pentru că multe persoane care cumpărau cu credit ipotecar au vrut să încheie contractele cu băncile înainte că dobânzile “să o ia razna”, spun specialiștii în imobiliare contactați de GdS. Se observă că ipotecile înregistrate în martie au fost mai multe ca număr. În aprilie, mai mulți factori au încetinit semnificativ ritmul tranzacțiilor.
Trendul scăderilor tranzacțiilor s-a menținut și în mai, spun specialiștii imobiliari contactați de GdS. Ba chiar stagnarea tranzacțiilor imobiliare este si mai evidentă decât în martie.
Care sunt motivele stagnării pieței imobiliare
GdS împreună cu specialiștii contactați care activează în domeniul imobiliar au identificat principalele motive pentru care nu se mai perfectează tranzacții imobiliare la nivelul din trecut.
Prețurile apartamentelor au crescut foarte mut, peste puterea de cumpărare a celor care își planificaseră o achiziție imobiliară în această perioadă.
Dobânzile bancare au început să crească veritiginos. Indicii utilizați în formula de calcul a creditelor cu dobânda variabilă au crescut spectaculos. ROBOR (care se aplica doar creditelor contractate inainte de mai 2019) a crescut la maximele ultimilor 18-20 de ani. Și IRCC este în creștere. Suficient de mult cât sa creeze panică în rândul cumpărătorilor.
Războiul din Ucraina și tensiunile geopolitice au accentuat și mai mult starea de incertitudine.
Inflația crescută și incertitudinea evoluției economice au alimentat stagnarea din aprilie și din mai, în sectorul imobiliar. Și lucrurile nu se vor opri aici. Teama față de o eventuală recesiune economică, de pierderea locurilor de muncă, îi determină pe potențialii cumpărători să stea în stand-by. Cei care cumpără pe credit se tem de urcarea dobânzilor și preferă să aștepte.
“Nu au anulat decizia de cumpărare, dar încă nu fac pasul”
Cumpărătorii sunt… în așteptare. “Tendința în piață este de stagnare. Au fost speriați de război, de superinflatie, de dobânzi. Cei mai mulți potențiali cumpărători sunt în stand-by. Așteaptă să vadă ce se mai întâmplă în zonă, în economie. Nu au anulat decizia de cumpărare, dar încă nu fac pasul. La apartamentele vechi avem vizionări, dar nu se concretizează tranzacțiile. Se simte o activitate mult mai scăzută în această perioadă.
La apartamentele noi se observă o stagnare, de asemenea. Sunt multe proiecte imobiliare în lucru. Cei care construiau pe banii clienților sunt în stagnare. Din cauza incertitudinilor legate de război și a prețurilor prea mari, este puțin probabil ca clienții să mai dea avans pentru apartamente încă neconstruite. Și aceștia sunt în stand- by”, a spus Cristian Clenciu de la CDC Imobiliare.
Prețurile sunt prea mari. Se sparge bulă imobiliară anul acesta?
GdS a analizat prețurile din piață, respectiv de pe cel mai cunoscut portal de anunțuri și de pe site-ul GdS. La dată efectuării analizei de piață, erau la vânzare apartamente vechi cu două camere cu prețuri ce variau între 75.000 şi 92.000 de euro. Preţul mediu pe metrul pătrat: între 1.450- și 1.600 de euro. La apartamentele noi cu două camere prețurile săreau de 100.000 de euro. Pe un apartament nou (nefinalizat), dezvoltatorul cerea 151.000 de euro (1.620 de euro/mp). Pe un apartament de 3 camere, într-un bloc vechi, proprietarul cerea 97.000 de euro (1347 euro/mp).
“Suntem aproape de un blocaj și din cauza prețurilor mari. Ar trebui să se spargă bula imobiliară. Doar la începutul pandemiei a mai fost o scădere așa de mare a vânzărilor… Prețurile sunt exagerat de mari! În special la apartamentele vechi. În momentul în care cresc prețurile la apartamentele noi au crescut și la cele vechi. Pentru că cei care vor să cumpere apartamente noi au și ei, de regulă, la vânzare un apartament vechi. Iar puterea lor de cumpărare a rămas aceeași. Se tem de dobânzile mari la credite. Nu au de unde să ia o diferența foarte mare de preț pentru a achita noile apartamente, așa că scumpesc la cele vechi. Degeaba cer proprietarii 85.000-90.000 de euro pe un apartament vechi, că potențialii cumpărători se gândesc la sume cu 6 sau 7 în față, pentru că atâta își permit. Este prea mult pentru buzunarul cuiva care face credit. Dar la apartamentele vechi nici oferta nu este foarte generoasă. Există vizionări de apartamente, dar nu se concretizează în tranzacțîi”, a confirmat și Nicu Răduț, de la Unic Imobiliare.
Ce așteptări sunt în piață în perioada următoare
Lunile care urmează vor fi decisive pentru cumpărători și vânzători. Sunt urmărite evoluțiile în cele patru domenii enumerate mai sus: inflația, dobânzile, războiul și mișcarea economiei. Chiar dacă prețurile au stagnat, momentan, pe piața imobiliară, o reluare a cererii de apartamente și o ameliorare a segmentelor enumerate mai sus ar împinge prețurile tot către stagnare sau creștere. În cazul în care vânzătorii nu vor avea cumpărători, prețurile s-ar putea tempera și ajusta ușor. Atâta timp cât nimeni nu cumpără, înseamnă că nimeni nu poate vinde.
Specialiștii anticipează scăderi de prețuri la imobiliare doar în anumite situații. “Sunt prea sus prețurile. Dacă proprietarii ar da jos cu prețurile, atunci piață s-ar mai debloca. Dacă s-ar sparge bula această imobiliară până în toamnă, atunci piața ar reveni pe făgașul normal. Acum, prețurile prea mari au blocat-o, efectiv. În această perioadă mai cumpără apartamente doar cei care sunt nevoiți să se mute”, a menționat Nicu Răduț, de la Unic Imobiliare.
“La apartamentele noi nu va fi loc de scădere a prețurilor, pentru că s-au scumpit materialele de constructive și anul trecut și anul acesta. Poate doar dezvoltatorii care construiesc pe baza creditului bancar ar putea să ajusteze prețurile anul acesta, în scădere. Ar putea face corecții negative ale prețurilor, pentru că ar fi presați să vândă mai repede, din cauza creditelor bancare. Dar aceasta este doar o situație ipotetică. Piața ne surprinde mereu. Vom vedea ce se va întâmpla. În aceste momente, piața este în așteptare”, a mai declarat Cristian Clenciu, pentru GdS.
Piața chiriilor, în declin. “Există ofertă mare, dar nu este cerere”, spun cei din domeniu
Specialiștii din imobiliare spun că nici piața chiriilor nu funcționează cum trebuie în Craiova. “Cei care au cumpărat apartamente în ideea de a le închiria stau cu ele goale. În perioada aceasta nu există cerere pentru închiriere. Există doar ofertă. Atunci când oferta este mare, chiriile sunt mai mici. Noi avem în ofertă 10 apartamente spre închiriat. Nu se găsesc chiriași”, a precizat Nicu Răduț. Specialistul citat a menționat că prețul chiriilor este dat de raportul cerere-ofertă. Atâta timp cât oferta de închiriere este generoasă, dar cererea este “firavă”, prețurile chiriilor sunt în scădere sau stagnare.
În niciun caz pe creștere. Așadar, cine plănuiește să achiziționeze un apartament în Craiova cu scopul de a-l închiria ar fi bine să se gândească de două ori. Prețurile mari la imobiliare și chiriile mici determină un randament nesemnificativ la închiriere.
Cine cumpără un apartament cu 90.000 de euro și îl închiriază cu aproximativ 300-350 de euro pe lună (în cel mai fericit caz) ar avea un randament între 4% și 5% pe an, din care se scad cheltuielile cu reparațiile sau alte deteriorări ce pot apărea, plus asigurarea apartamentului. Deci, randamentul ar fi de 2-3% pe an, în medie. Ceea ce nu este rentabil, la o inflatie de peste 13%. În cazul în care nu își găsește chiriași, atunci acel apartament produce alte costuri pentru proprietarul “speculator”.
