Actualizarea actelor asociaţiilor reprezintă o obligaţie, obligaţie care pare greu şi chiar imposibil de realizat de către o bună parte din asociaţii.
La patru ani de la intrarea în vigoare a Legii asociațiilor de proprietari, locatarii nu o scot la capăt cu actualizarea actelor asociației. Conform legii speciale, acestea erau obigate ca în decurs de un an de la intrarea în vigoare a legii să actualizeze statutul juridic al asociației de proprietari, să întocmească acordul și regulamentul condominiului. “În cazul modificării cadrului legislativ privind asociațiile de proprietari, președintele convoacă adunarea generală a asociației de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociației”, art.57, lit. o /Legea 196/2018.
Blocajul este dat de faptul că pentru actualizarea actelor asociaţiei, care în fapt reprezintă o modificare, atâta timp cât se trece de la norma regăsită în Legea 230/2007 la norma regăsită în Legea 196/2018, este necesar acordul a 50% + 1 din proprietari. Ori, în condiţiile în care implicarea și participarea proprietarilor este redusă, cum redusă este şi participarea la adunările generale, cvorumul acesta de 50% + 1 din proprietari va fi greu,iar în majoritatea asociaţiilor imposibil de atins.
“Asociațiile vechi trebuie să facă Statutul și Regulamentul condominiului conform noilor reglementări în domeniu.Acestea se trec prin instanță, numai că instanța cere și Acordul de asociere. Aceasta, instanța a constatat că nu se mai îndeplinește condiția de jumătate plus unu pentru că unii dintre locatari au vândut,alții au decedat, alții au lăsat succesorilor. Nu toate asociațiile de proprietari și-au făcut acordul de asociere pentru că întâmpină mai multe probleme.Unele încă sunt de locatari și nu se transformă în asociații de proprietari. De ce ? Pentru că a fost o perioadă când se obținea personalitate juridică la ANAF, nu se trecea prin instanță. Acum instanța ne spune că nu avem personalitate juridică pentru că nu există o încheierea a judecătorului delegat.O altă problemă cu care se confruntă asociațiile de proprietari este faptul că instanțele de judecată cer titlurile de proprietate, dar legea nu ne mai obligă. Nu putem să cerem actele de proprietate locatarilor. Un proprietar mă poate acționa în instanță că-i cer titlul de proprietate și cu siguranță câștigă. În cazul asociațiilor de proprietari cărora le-am întocmit documentația, nu am cerut actele de proprietate. Am pierdut la Judecătorie din această cauză, dar am câștigat la apel”, spune Ion Pătrulescu, președintele UAP Craiova.
În aceeași notă, președintele unei asociații de proprietari din Craiova spune că:
„Noi am făcut statutul și acordul. Le-am făcut și le-am trecut prin instanță. Am ținut adunare, dar abia a doua oară am reușit, am făcut primirea de noi membrii în asociație, tabele cu semnături. Noi suntem și asociație mare, peste 400 de apartamente și este greoaie munca, să-i strângi pe oameni la adunare, să strângi semnături. Dacă este o scară de bloc este mai ușor. În cele din urmă am trecut totul prin instanță și avem pusă la punct documentația cerută de lege”, spune Gheorghe Irimescu, președintele asociației de proprietari 19 Brazda lui Novac.
Piedică la instanță, titlul de proprietate
Problema legată de faptul că instanța solicită titlurile de proprietate ale locatarilor ține de reglementările GDPR. Aceștia din urmă spun că prin GDPR sunt puși la adăpost și nu sunt obligați să dea asociației date cu caracter personal așa cum sunt contractele de proprietate. În baza acestor reglementări, asociațiile de proprietari, nu mai au voie să afișeze lista de plată cu numele locatarilor sau liste cu restanțierii.
„Noi ne ocupăm de administrarea unui bloc nou. Proprietarii și-au arătat dorința să se constituie în asociație de proprietari. Am întocmit dosarul cu documentele solicitate de instanță, mai puțin titlurile de proprietate. Instanța de judecată a respins cererea și ne impune să aducem titlurile de proprietate ale locatarilor din respectivul bloc. Sunt două lucruri în contradictoriu, instanța cere acte de proprietate, acte cu caracter personal, iar GDPR interzice folosirea datelor cu caracter personal dacă nu ai consimțământul persoanei vizate”, spune reprezentantul SC MBI ADMIN SRL.
Ce spune GDPR
Autoritatea Națională de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal a publicat câteva clarificări referitor la condițiile de prelucrare a datelor cu caracter personal realizate de asociațiile de proprietari:
Astfel, în contextul prelucrării (inclusiv al dezvăluirii) datelor personale, asociațiile de proprietari trebuie să identifice temeiul legal al efectuării acesteia, prevăzut de dispozițiile RGPD prin raportare la prevederile legale din domeniul lor de activitate.
Scopul și mijloacele prelucrării datelor de către asociațiile de proprietari pot fi în mod expres stabilite prin actele normative care le reglementează înființarea, organizarea și funcționarea sau pot fi stabilite de către asociație, fiind justificate de interesul legitim al său. De asemenea, în unele situații, prelucrările de date se pot baza pe consimțământul persoanelor fizice vizate.
În ceea ce privește dezvăluirea datelor precum numele și prenumele proprietarilor/locatarilor la avizierul scării de bloc, precizăm că în lipsa unei prevederi legale exprese datele pot fi dezvăluite doar pe baza consimțământului persoanei vizate, potrivit art. 6 alin. (1) lit. a) din RGPD.
În ceea ce privește consimțământul (art. 7 coroborat cu art. 4 pct. 11 din RGPD), acesta trebuie acordat printr-o acțiune neechivocă care să constituie o manifestare liber exprimată, specifică, în cunoștință de cauză și clară a acordului persoanei vizate pentru prelucrareadatelor sale cu caracter personal, cum ar fi o declarație făcută în scris, într-o formă inteligibilă și ușor accesibilă, utilizând un limbaj clar și simplu.
Absența unui răspuns sau absența unei acțiuni din partea persoanei vizate nu constituie un consimțământ valabil.
Consimțământul trebuie să vizeze toate activitățile de prelucrare efectuate în același scop sau în aceleași scopuri, iar asociația de proprietari trebuie să fie în măsură să demonstreze faptul că persoana vizată și-a dat consimțământul pentru operațiunea de prelucrare a datelor cu caracter personal.Articolul 5 din RGPD stabilește o serie deprincipii care se impun a fi respectate în cadrul prelucrării datelor, printre care se numără cele privind colectarea datelor în scopuri determinate, explicite şi legitime, prelucrarea datelor adecvate, relevante şi limitate la ceea ce este necesar în raport cu scopurile în care sunt prelucrate, prelucrarea de date exacte, etc.
Cu alte cuvinte, în această situație se impune respectarea principiului reducerii la minimum a datelor, respectiv prelucrarea datelor strict necesare îndeplinirii scopului. Necesitatea însă, trebuie motivată cu argumente solide, care să justifice prevalența intersului legitim al colectării și prelucrării datelor, asupra drepturilor fundamentale ale persoanelor vizate.
În acest context, RGPD stabilește că prelucrarea datelor cu caracter personal se realizează la consimțământul persoanei vizate sau în alte condiții legale în care nu se solicită consimțământul, prevăzute de art. 6, 9 și 10, în funcție de natura datelor și categoriilor de date colectate și prelucrate.
Față de cele de mai sus, rezultă că asociația de proprietari trebuie să analizeze în funcție de specificul activităților efectiv realizate, prelucrările de date personale efectuate, să stabilească temeiul legal al acestora și să ia toate măsurile necesare pentru respectarea drepturilor persoanelor vizate, precum și pentru asigurarea securității și confidențialității datelor, raportat la prevederile RGPD.
