Apartamentele, tot mai scumpe în Craiova. Se sparge „bula“ imobiliară anul acesta?

Atunci când apartamentele ajung să coste peste 100.000 de euro într-un oraş fără o dezvoltare economică solidă, cum este Craiova, toată lumea se întreabă cât va mai ţine această creştere nejustificată de preţuri. Potenţialii cumpărători s-au temperat, nu se mai avântă să cumpere la preţurile uriaşe cerute de proprietari, astfel că numărul tranzacţiilor imobiliare a scăzut cu 25%, anul acesta.Lipsa programului „Prima Casă“, teama de recesiune la nivel mondial şi clienţi mai cumpătaţi care nu s-au aruncat să mai cumpere la preţurile exagerat de mari din ultima perioadă au făcut ca tranzacţiile imobiliare să scadă cu un sfert faţă de anul trecut, pe primele luni din anul 2019. „La nivel naţional, pe primele două luni ale anului 2019, numărul de tranzacţii imobiliare a scăzut cu aproximativ 25% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Pe de o parte, scăderea are legătură cu «Prima Casă». Trebuie să spunem că în ultimii opt – zece ani, cele mai multe credite ipotecare s-au acordat prin Programul «Prima Casă». Deci lipsa programului «Prima Casă»” în acest început de an se simte în piaţă. Pe de altă parte, există voci internaţionale care ar previziona o criză economică la nivel mondial, ceea ce ar avea impact, în mod indirect, şi asupra pieţei imobiliare. Pe de altă parte, explozia de preţuri de anul trecut de pe piaţa imobiliară a făcut ca foarte multă lume să se întrebe ce se va întâmpla pe piaţa imobiliară anul acesta şi anii viitori, în viitorul apropiat. Sunt elemente care au contribuit la scăderea tranzacţiilor şi la apariţia unor clienţi mai maturi pe piaţa imobiliară, care au înţeles că trebuie să mai aştepte puţin, să vadă cum va evolua piaţa“, a spus Cristian Clenciu, vicepreşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).

Apartamente foarte scumpe în Craiova

Conform anunţurilor de vânzare publicate zilele trecute în Gazeta de Sud, preţurile la garsoniere sunt variate şi destul de mari. Pentru o garsonieră din Craioviţa Nouă, etajul 9 , proprietarul cere 32.000 de euro, o garsonieră din Brazda lui Novac ar costa 36.500 de euro, iar una din zona Rotonda are un preţ de vânzare de 35.000 de euro.

Tot în Gazeta de Sud, un anunţ de vânzare a unui apartament cu două camere, decomandate, are un preţ de 62.000 de euro, fără ca proprietarul să anunţe în ce zonă este. Pentru alt apartament cu două camere în zona Pelendava se cereau 56.000 de euro, iar pentru unul semidecomandat din Craioviţa Nouă (cu microcentrală) se solicită 52.000 de euro. De asemenea, în zona Consul, unde sunt apartamente mai noi, se cer 63.500 de euro, pentru un apratament cu două camere. Acest preţ este chiar mai mare decât cel cerut pentru un apartament cu trei camere, din Lăpuş, unde proprietarul solicită 60.000 de euro. În Brazda lui Novac, pentru 3 camere se solicită 70.000 de euro, în Rovine 73.000 de euro. Există şi preţuri la apartamente cu trei camere şi mai mari decât cele enumerate mai sus, în blocuri construite după 2000. Astfel, la Ciupercă (la viluţe, etaj 2), proprietarul cere 100.000 de euro. Pentru un apartament cu trei camere, situat pe Calea Bucureşti, se observă un preţ cerut de proprietar, de 110.000 de euro, conform anunţului publicat în GdS.

Anul 2019 va fi unul al stagnărilor de preţuri sau chiar al scăderilor

Specialişti de pe piaţa imobiliară estimează că la nivel naţional, în 2019 şi 2020, ar urma o stagnare a preţurilor, urmată de o scădere semnificativă, analizând indicatori economici care ar conduce la scăderi de preţuri pe piaţa imobiliară. Unul dintre specialiştii de la nivel central estimează o scădere a preţurilor cu 20-30% până în 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului că salariile nu vor mai creşte în ritmul de anul trecut nici în mediul privat, nici în cel de stat, şi mai ales a faptului că pe plan internaţional există temeri pentru o nouă recesiune economică în viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casă“ va conduce la scăderea cererii de apartamente, iar procesul inflaţionist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o aşezare a preţurilor în zona imobiliară. Doar că piaţa imobiliară din Craiova este atipică. Preţurile au explodat, fără să existe vreun fundament economic, fără ca în Craiova să fi apărut mari investiţii sau să se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toţi aceşti factori economici pot influenţa decisiv piaţa imobiliară, numai că piaţa imobiliară nu urmăreşte întotdeauna realităţile economice. Cum vă spuneam, la Craiova piaţa imobiliară a urmat trendul creşterii de preţuri din ţară, fără să se ţină cont de condiţiile economice din această zonă, care şi în acest moment suferă de investiţii economice majore. De aceea, achiziţionăm la preţurile care sunt în ţară, însă, în acelaşi timp, suntem mai săraci şi suferim atunci când achităm rate la nivelul celor din Bucureşti, Cluj, Iaşi, Constanţa“, a spus vicepreşedintele ARAI. De asemenea, specialistul local de pe piaţa imobiliară estimează o stagnare a preţurilor apartamentelor în Craiova în perioada următoare, argumentând că atunci când vor fi construite şi vor începe contractările pentru apartamentele anunţate de dezvoltatori încă de anul trecut, cererea nu va fi suficient de mare să absoarbă toate acele construcţii, astfel că datorită concurenţei între dezvoltatori, va fi un impact şi asupra preţurilor.La ora actuală, raportat la preţul pe metrul pătrat, în Craiova, apartamentele vechi se vând cu preţuri cuprinse între 1.100 şi 1.200 de euro pe metrul pătrat de suprafaţă utilă, iar cele noi ajung la 1.200 – 1.400 de euro pe metrul pătrat de suprafaţă utilă. Unii dezvoltatori includ şi balcoanele în calcul atunci când raportează preţul pe metrul pătrat, ceea ce înseamnă că suprafaţa utilă (cea efectiv utilizabilă pentru locuit) este mai scumpă decât reiese din calculele dezvoltatorilor imobiliari.

Atenţie la apartamentele noi pentru care dezvoltatorii cer sume în avans!

În ultima perioadă, mai mulţi dezvoltatori imobiliari care construiesc obişnuiesc să solicite avansuri consistente de la potenţialii cumpărători, chiar înainte de a se apuca de construcţie. Având în vedere că în Craiova s-au întâmplat cazuri în care dezvoltatorul a construit pe banii clienţilor apoi a vândut de două ori aceleaşi apartamente sau cazuri în care nici nu a mai terminat construcţia şi a şi plecat cu banii, cei care acceptă plata în avans trebuie să fie circumspecţi. Dezvoltatorii îi atrag pe cumpărători cu plata în avans, oferindu-le astfel un preţ al apartamentului redus cu 20-30% faţă de preţul practicat în cazul în care apartamentul ar fi livrat la cheie.

Cristian Clenciu îi sfătuieşte pe cumpărătorii care dau bani în avans înainte de a începe construcţia să fie foarte atenţi la ceea ce contractează. Specialistul în imobiliare îi sfătuieşte pe oameni să dea banii pe etape de execuţie, în sensul că imediat ce se construieşte o parte a imobilului să plătească o tranşă, când se mai ridică un nivel, să achite altă tranşă şi tot aşa, iar în felul acesta cumpărătorii pot să urmărească şi din ce materiale se construieşte blocul şi dacă dezvoltatorul respectă ceea ce a promis prin (pre)contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, sunt foarte importante documentele care să ateste că acel dezvoltator poate să construiască blocul promis. Autorizaţia de construire este la fel de importantă ca proiectul blocului, iar cumpărătorii pot cere dezvoltatorului să le arate documentele premergătoare începerii lucrărilor.