Piaţa imobiliară rămâne gripată. Nici detensionarea din mediul financiar şi nici măcar programul „Prima Casă“ nu au fost în măsură să dezmorţească lucrurile. Avalanşa de târguri pentru segmentul rezidenţial nu a putut atrage numărul dorit de cumpărători. Problemele rămân nerezolvate, iar declinul pieţei nu poate fi stăvilit. Şi cum treaba merge prost pentru cei din sectorul de real estate, aceştia se plâng în stânga şi în dreapta, ameninţând că, dacă ei sucombă, atunci şi restul economiei se va scufunda. Asta ca şi când ar fi un secret că spargerea unui balon de săpun de aşa dimensiuni nu poate să nu propage efecte nedorite în tot mediul de afaceri.
„Dacă sectorul imobiliar nu se dezvoltă, atunci întreaga societate suferă!“. „Nu se poate ca economiei să îi meargă bine dacă în real estate lucrurile nu se mişcă!“ „Preţurile mari la imobiliare sunt un simptom al bunului mers al activităţii economice!“. „Piaţa rezidenţială antrenează creşterea mai multor ramuri industriale şi servicii!“ Cam acestea sunt replicile pe care imobiliarii le rostesc acum, la pierderea busolei, ameninţându-ne că vor trage după ei în groapă România. Enunţurile de mai sus pot fi parţial adevărate, dacă preţurile şi randamentele din real estate sunt rezonabile, dacă acest domeniu oferă o infrastructură de dezvoltare economiei în ansamblul ei.
Dacă, dimpotrivă, extrage valoare, dacă împovărează prin costuri ridicate diverşii agenţi economici, atunci este o adevărată pacoste pentru societate. Este şi cazul României, unde bula speculativă din real estate a pus presiune pe companiile producătoare şi a atras investiţii care ar fi trebuit canalizate pentru dezvoltarea unor sectoare productive. Vom descoperi în anii următori şi dimensiunea instabilităţii pe care acest bubble a indus-o în sistemul financiar.
Teoria economiei centrate pe real estate, în care preţurile ridicate ale activelor imobiliare ar reflecta sănătatea mediului de business, atât de des adusă în discuţie în anii euforiei imobiliare, este contrazisă de numeroşi economişti. Între aceştia, britanicul Fred Harrison, unul dintre cei care au prezis încă de la sfârşitul anilor ‘90 actuala criză, despre care a specificat că va fi cauzată tocmai de speculaţiile din real estate. În decembrie 1997, acesta l-a atenţionat pe actualul premier Gordon Brown, pe atunci la cârma Finanţelor Regatului Unit, asupra pericolului antrenării unui bubble imobiliar şi a dimensiunii dezastrului în momentul spargerii acestuia.
„Până în 2007, Marea Britanie şi cea mai mare parte a celorlalte economii puternic industrializate vor fi într-o frenezie speculativă a pieţei terenurilor. Preţurile acestora se vor afla aproape de vârful ultimilor 18 ani, după o creştere exponenţială, în pragul unui colaps care va determina intrarea într-o criză globală în 2010. Cele două evenimente nu vor exprima o coincidenţă: vârful din piaţa terenurilor nu numai va semnala recesiunea, dar va fi chiar cauza primară a acesteia“, afirma Harrison în scrisoarea sa către Cancelarul Eşichierului din Cabinetul Blair.
Economistul britanic apreciază că politica fiscală prociclică promovată de statele dezvoltate a încurajat inflamarea balonului imobiliar, în condiţiile în care acest domeniu s-a sustras taxării. Fred Harrison este declarat „georgist“, fiind adeptul şcolii economice a americanului Henry George. Acesta, la sfârşitul secolului XIX, când în SUA se punea problema constituirii monopolurilor, a abordat frontal problema taxării proprietăţii terenurilor, astfel încât renta din pământuri să fie echitabil distribuită la nivelul societăţii şi a nu rămâne în mâna unor privaţi. În lucrarea sa, „Progress and Property“, Henry George lansa principiul „trebuie să facem din pământ o proprietate comună“. Acesta nu era însă adeptul naţionalizărilor, ci al taxării pământurilor neutilizate sau care nu aduc valoare adăugată.
Georgiştii susţin şi acum că renta economică ce este colectată din resurse naturale (pământ, extracţii, de minereuri, spaţii de emisii, cote de pescuit, coridoare de navigaţie sau orbite spaţiale) trebuie taxate diferit. Aceste monopoluri naturale aduc venituri importante şi nu ar trebui să ajungă la îndemâna unui investitor privat. Taxarea acestora ar face eficientă colectarea publică, fără a reduce însă productivitatea angrenajului economic în ansamblul ei. Terenul şi resursele, spun georgiştii, sunt oferite de natură, iar valoarea lor adăugată este potenţată de societate. Prin urmare, acestea trebuie taxate mai degrabă decât munca sau capitalul care sunt productive nemijlocit.
Fred Harrison este adeptul acestei teorii economice şi subliniază că în perioadele de creştere, doar capitalul şi munca aduc valoare adăugată terenurilor. Proprietarii acestora doar profită, extrag valoare, fără ca societatea în ansamblu să beneficieze. Povara valorii extrase de imobiliari devine din ce în ce mai greu suportabilă pentru mediul de afaceri, pe măsură ce cotaţiile din real estate urcă agresiv. Firmele şi lucrătorii fac eforturi din ce în ce mai mari pentru a se menţine la pragul de rentabilitate, pentru ca, în cele din urmă, angrenajul economic să se deterioreze, făcând loc recesiunii. Proprietarii rămân cu valoarea extrasă în anii de boom şi cu vechiul activ imobiliar care se devalorizează, în timp ce societatea în ansamblul ei intră în declin.
Potrivit lui Fred Harrison, statele dezvoltate au eşuat în aplicarea unor politici anticiclice, preferând impozitarea muncii şi a capitalului, în timp ce proprietatea a rămas netaxată. Economistul britanic aminteşte că la jumătatea secolului al XVII-lea, 75% din veniturile publice erau asigurate de taxele pe rentele aferente pământurilor. Treptat, proprietarii s-au sustras acestei impuneri şi, pe măsura avansului consemnat de revoluţia industrială, taxarea capitalului şi a muncii a devenit preponderentă, astfel încât, la mijlocul secolului al XIX-lea, doar 4% din veniturile bugetare erau culese din taxele pe proprietate.
În România, ne aflăm la capătul unei perioade în care imobiliarul, unde s-a antrenat cea mai mare bulă speculativă din istoria ţării, a atras, în mod ineficient, resurse care ar fi trebuit să asigure dezvoltarea unor sectoare productive, care să schimbe structura balanţei comerciale, unde avem importuri pe aproape orice categorie de produse. Imobiliarul autohton a acaparat, în mod egoist, cea mai mare parte a investiţiilor străine. Creditarea a fost direcţionată, preponderent, spre inflamarea pieţei rezidenţiale, în detrimentul finanţării unor companii productive. Firmele de succes au fost văduvite, în momentul în care acţionarii acestora, în loc să reinvestească profiturile, au preferat să le îngroape în terenuri pe care acum nu le cumpără nimeni, după cum, probabil, nu le va cumpăra nimeni nici în următorii o sută de ani.
Sectorul imobiliar a fost răsfăţatul perioadei de boom. Este normal ca acum să fie cel mai afectat de criză. Dificultăţile economice, din prezent, nu sunt picate din cer, după cum nu reprezintă doar importarea turbulenţelor financiare din afară. Piaţa imobiliară se află chiar la originea actualei crize. Atât în ţările dezvoltate, cât şi în România. Reprezentanţii industriei de real estate nu au de ce să se plângă. După cum este cu totul neinspirat să profereze ameninţări că vor trage după ei întreaga economie. Acest lucru se întâmplă oricum. Ideal ar fi totuşi ca imobiliarul şi sistemul bancar ce a finanţat iresponsabil balonul de săpun să ia grosul pierderilor, iar acestea să nu se extindă ca o pecingine către ramuri productive de care vom avea nevoie. Cât despre entuziasmul economiei centrate pe imobiliare, este bine să îl lăsăm naivilor. Chiar aşa… Sunt îngrijoraţi managerii firme-lor că vor avea de plătit chirii mai mici pentru facilităţile logistice, pentru spaţiile de birouri sau pentru magazinele din centrele comerciale?
